Die Politik der Hauseigentumsrate und Titel Deeds (1)

Wir haben konsequent zu erklären, und die Aufmerksamkeit auf die traurige Stand der Dinge, die gibt es in Bezug auf die Frage der Hauseigentumsrate und die Frage der Titel Taten.

Die jüngsten Entwicklungen auf dem Gebiet und Bedenken von Lesern Verdienst eine Rückkehr zu diesem Thema, indem sie eine gründliche schauen, was passiert ist und um Schlussfolgerungen zu ziehen Lehren und Lernen aus Erfahrung. In den nächsten drei Fragen von In Touch werden wir näher auf erste, einige der wichtigsten Entwicklungen und Anliegen, die vor kurzem Oberfläche und die Fragen, die sich, zweitens die Bereitstellung von Anschauungsmaterial (Fallstudien) zum Nachweis der Ernsthaftigkeit und Schwere des Problems und schließlich unsere Meinungen und Ratschläge für die Leser und Verbraucher im Allgemeinen, die denken, in den Immobilien-Markt, was zu suchen und zu vermeiden, was in ihren Beziehungen mit den Entwicklern und Anbietern.

Zypern Immobilien Action Group

Die Bildung des Zypern-Immobilien Action Group ist eine willkommene Entwicklung. Es ist nicht verwunderlich, dass die Gruppe wurde gebildet und vollständig von der britischen Gemeinde in ein Versuch zur Bekämpfung des wachsenden Problems der Käufer mit schwerwiegenden persönlichen, finanziellen und rechtlichen Verpflichtungen als Folge einer Kombination von Lax und ausbeuterische Beziehungen auf dem Wohnungsmarkt in zugunsten des Verkäufers, eine Tradition der Vernachlässigung und politische Apathie und veraltet, verwirrende und widersprüchliche Gesetze. Es ist nicht überraschend, weil diese Gemeinschaft insbesondere nicht nur eine der größten Gruppen der Käufer damit ihre aus erster Hand Wissen, Notlage und Verzweiflung mit dem Ausbleiben von Fortschritten, sondern auch, weil dieser Gemeinschaft hat eine lange Tradition von "Maßnahmen der Gemeinschaft" und " Selbsthilfe ". Einer der Autoren präsentieren, in einem frühen Forschungs-Papier, hat zeichnet sich diese Notwendigkeit zur Selbsthilfe, wenn alles andere scheitert, wie etwas wie "Robinson Crusoe hatte einen besseren Diener, als Freitag: Robinson!" (Community Development Journal, 1979, "Die Mythos einer radikalen Trend in der britischen gemeinnützige Arbeit ", vol. 14, Ausgabe 1, pp.3-13). Kurz gesagt, was andere tun können oder nicht tun, können Sie es besser machen können.

Seit seiner Gründung, zusammen mit der Tatsache, dass die politische Terrain ist schrittweise Umstellung auf die besser mit der Wahl von Übersee-geboren kommunalen Räte, die Gruppe hat es geschafft, um in den Vordergrund die Probleme der Hauseigentumsrate und bis zu einem gewissen Effekt. Sie haben es geschafft, erreichen die nationalen Medien und Headline-Status erreichen. Dies veranlasste verschiedenen kritischen Leitartikel in der griechischen und Englisch nationalen Presse und der staatlichen und kommerziellen Fernsehanstalten. Sie haben eine Website und stehen für Beratung zu denen, die es brauchen. Schließlich aber nicht zuletzt, sie haben es geschafft in dieser kurzen Zeit, um mit dem Finanzminister und legte ihre Beschwerden und Vorschläge. Obwohl solche Selbsthilfe Entwicklungen und die Entstehung von Druck-Gruppen sind RIDDLED mit Problemen bei der Stützung der sich selbst und wird wirksam in den politischen Prozess, wir glauben, dass das Zypern-Immobilien Action Group haben eine wichtige und notwendige Rolle zu spielen im Prozess der die positiven Veränderungen zu den geltenden Rechtsvorschriften und Gepflogenheiten.

Die rechtliche Szene und Rechtsreform

Das Haus Rechtsausschuss Ausschuss erwägt Änderungen an der derzeitigen Praxis auf die rechtlichen Garantien und Schutz für Käufer über die Unterzeichnung der Kaufvertrag vor, der die Ausstellung einer Bescheinigung über die Genehmigung und in der Folge, dass alle Dinge gleich, die Bereitstellung und Übermittlung von Titel Taten zu der Käufer. Es ist jedoch wichtig, zu erwähnen, dass dies nicht das erste Mal, dass die Behörden versucht haben, abgebrochen und die Aufgabe der Suche nach einer praktikablen Lösung für das Problem der so viele "titleless" Eigenschaften und die anschließende Probleme dieser sozialen und rechtlichen Phänomen Ursachen für Einkäufer im Besonderen. Wie wir berichteten In Touch (Ausgabe 8, pp. 20-21, 2007) den Behörden wurden tossing mit verschiedenen Ideen und Pläne zu korrigieren Fragen, aus Augen zu Unregelmäßigkeiten und gegen Bauvorschriften auf sich verändernde aktuellen Vorschriften, die Käufer zu gelten für die Ausstellung und den Transfer von gesonderten Titel Taten mit oder ohne das Bewertungsprofil des Verkäufers an und / oder Entwickler der Zustimmung, Zusammenarbeit oder die Teilnahme und die, assumingly, ohne Rücksicht auf, ob der Titel in Frage ist, eine Hypothek von der Entwickler oder einem Dritten ( wie zum Beispiel ist es gängige Praxis, dass ein Entwickler zu bauen, die auf dem Land ist im Besitz von anderen und die wiederum sind stark belasteten, um noch andere). Darüber hinaus haben die Behörden noch geprüft und sind nach wie vor der Prüfung, zur Änderung der Rechtsvorschriften zu ermöglichen Titel Urkunden ausgestellt werden, ohne das Zertifikat der Genehmigung, sondern wie wir an anderer Stelle geltend gemacht, kann dies dazu führen, dass zur Eröffnung einer Büchse der Pandora, dass Mai entfesseln anderen komplizierten rechtlichen und sozialen Folgen, die schwerer wiegen als die Vorteile.

Im vorliegenden Versuch zur Änderung der geltenden Gesetze, die Idee ist es, der Kaufvertrag, die hinterlegt werden muss und das bei der Local District Land Office innerhalb von zwei Monaten nach der Vereinbarung, wie die rechtlichen Vorrang vor der erwarteten Titel Taten. Mit anderen Worten, die Einreichung des Auftrags des Verkaufs an den Bezirk und Land Survey Office sollte infolge der Änderung, den Vertrag als Beweis für Eigentumsrechte, die mit dem Titel Tat zu Eigentum. Es wird interessant sein zu sehen, wie diese Änderung wird oder gehen Sie erreichen das Statut Buch in Anbetracht der vielen politischen und finanziellen Interessen, die in die Gesetze und insbesondere in einer Situation, in Absprache zwischen den unterschiedlichen Interessen, der Tradition und der Vernachlässigung haben so viele schlechte Praktiken und ausbeuterische Beziehungen entstehen und sich eingebettet in die sehr soziale und politische Struktur des Staates, als ob sie "legitim".

Titel Taten, Sicherheit Eigentümer und Erklärungen für die aktuellen Probleme

Eine grobe Abschätzung ist, dass alles zwischen 80 bis 90% von Immobilien in Zypern sind ohne Titel Taten auf den Namen des Menschen, die in ihnen. Tatsächlich wächst die Zahl auf 95% für alle neuen Eigenschaften. Es gibt viele Gründe dafür, aber für uns gibt es drei Ursachen, die sich in den wichtigsten verantwortlich für die aktuelle Chaos.

Erstens gibt es einen historischen Grund. Aus unserer Sicht, nach der türkischen Invasion und den Zustrom von fast einem Drittel der Bevölkerung in den freien Teilen der Insel als Flüchtlinge verursacht eine ernste soziale, politische und persönliche Umbruch vor allem in Bezug auf das persönliche Leiden und soziale Unterkunft und körperliche Unterkunft. In Bezug auf die letzteren sind wir der Meinung, dass die Behörden gezwungen waren, eine entspannte Ansatz zu Wohnraum und den Bau von Wohnsiedlungen für die Aufnahme der großen Wohnungs-und andere Bedürfnisse der Bevölkerung. Kurz gesagt, was viele noch nicht realisiert ist, dass die Lockerung der Vorschriften und die Verletzung von Bau-und Planungs-Vorschriften für den Bau neuer Wohnsiedlungen (auf beiden griechischen und türkischen Grundstücken) aus der Zweckmäßigkeit und einen guten Zweck, hat eine schrittweise unerwarteter sozialen Auswirkungen auf das allgemeine Konzept zur bestehenden Rechts-und Verwaltungsvorschriften über Bau-und Planungsrecht erlaubt, Bescheinigung über die endgültige Genehmigung und Titel Taten. Diese gleitenden Skala zum Schlechten hin, hat sich schrittweise gefiltert bis hin zu den meisten Bereichen der Bauwirtschaft vor allem in der Bereitstellung für den privaten Wohnungsbau. Mit anderen Worten, die Notwendigkeit, nach Wegen, um unmittelbare Bedürfnisse Gehäuse zu einem Zeitpunkt, der eine sozio-politische Krise und Katastrophe hat, im Laufe der Zeit (33 Jahre, um genau zu sein), lassen auf eine Praxis der Behörden aus einem Auge Nelson zur kontinuierlichen und eklatante Verstöße gegen das Gebäude Rechts-und Verwaltungsvorschriften, indem es Entwicklern, Anbietern und Käufern von Immobilien eine freie Herrschaft in unerlaubten Beziehungen. Dieser Nebeneffekt des Krieges und der Invasion, die Aufmerksamkeit entgangen zum Ausdruck gebracht und die Apathie und / oder Vernachlässigung oder Unfähigkeit der Behörden, etwas dagegen zu tun, hat dazu geführt, dass ein sehr volatil und gefährlichen Phase. Eine Menge von Menschen ohne Titel Taten sind jetzt leben in Angst vor der Immobilienblase platzt und, abgesehen von den breiteren wirtschaftlichen und politischen Auswirkungen, die Mai folgen, kann feststellen, dass sie sind die wirklichen Verlierer mit finanziellen Katastrophe und den Verlust von ihren Häusern standardmäßig .

Zweitens gibt es lange Verzögerungen bei der Erteilung von neuen Titel Taten und derzeit kann es bis zu acht Jahre oder mehr auf den Rückstand vor der Tatsache. Dies ist zum Teil darauf zurückzuführen, die anachronistischen Praktiken, die in das System, die, die das System mit Zusammenbruch unter seinem eigenen Gewicht in der Verarbeitung ein Rückstau von Anwendungen und zum Teil darauf zurückzuführen, die Entwickler "Trägheit, finanzielle Hindernisse (siehe unten in Bezug auf Hypotheken), fehlende Bescheinigung der Genehmigung durch den Bau Probleme oder illegalen Gebäuden oder Änderungen an den Gebäuden durchgeführt, unter Verstoß gegen die ursprünglichen Pläne und Genehmigungen.

Drittens, das Problem mit vielen Eigenschaften ist, dass sie stark belasteten an Dritte (wie zum Beispiel Banken) über die Lieferung an Käufer von Entwicklern. Hier müssen wir die Aufmerksamkeit auf eine andere Komplikation. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Käufer und ihre gesetzlichen Vertreter nicht zu erkennen und Check-Out im Detail, dass es andere Interessen in der Transaktion. Das heißt, der Entwickler Mai auf Flächen im Besitz von einem Dritten (Einzel-oder Institution), was bedeutet, dass die Entwickler möglicherweise nicht alle Geld schulden, sondern der Dritte (der tatsächliche Eigentümer) Mai tun! In einem anderen drehen, um die Beziehung, die beide der Entwickler und der Eigentümer des Grundstücks (wenn sie geschehen, werden zwei verschiedene juristische Personen) Mai haben beide erhebliche Darlehen, die als Sicherheit für das Land und die Häuser auf, dass Flächen. Deshalb, bis diese finanziellen Verpflichtungen, welcher Art diese sind, werden gelöscht Erstens gibt es keine Chance, was für Titel Taten soll an den rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie, der sollte in erster Linie das Käufern. Gleichzeitig, bis die Schulden durch die Entwickler und andere werden gelöscht, es bleibt das Risiko des Ausfalls (dh Ausfall zur Rückzahlung der Kredite) und die reale Aussicht auf Banken oder wer schuldet das Geld zu zwingen, ein Verkauf, um die Verluste was bedeutet, dass die unglückliche Käufer ist links in real obdachlos und mittellos. Also, die Existenz dieses Phänomen der belasteten Immobilien, die zum Zeitpunkt der Lieferung bedeutet, dass erhebliche Verzögerungen bei der Erteilung von Titel Taten Mai entstehen, es sei denn, diese finanziellen Verpflichtungen sind geklärt ersten, die nicht oft der Fall ist.

Der Multiplikatoreffekt der "Titleless" Eigenschaften

Wie kann verstanden werden, die jeweils wichtigen Grund oder Erklärung sieht vor, leider, neue Möglichkeiten für weitere Verzögerungen oder Risiken. Zum Beispiel, wenn es dauert zehn Jahre für Taten Titel ausgestellt werden über eine bestimmte Immobilie, ist es fast unlogisch, zu glauben, dass für zehn Jahre Haus-und Wohnungseigentümer wird von der Durchführung von etwaigen Verbesserungen an ihrem Eigentum. Durch die Definition dieser Verbesserungen könnte der Nagel in den Sarg für die unter das Gesetz keine Verbesserungen oder Änderungen jeglicher Art durchgeführt werden können, um jede Eigenschaft, da sie als Verstoß gegen den ursprünglichen Bau-und Planungsrecht erlaubt. In einem solchen Fall eine Bescheinigung über die Genehmigung zurückgehalten werden kann, und somit keine Titel Taten. Da wir zu diesem Thema von Änderungen und Ergänzungen eine Eigenschaft, diese umfassen die grundlegenden Dinge wie Schuppen und ob Sie es glauben oder nicht Parabolantennen mehr als ein Meter im Durchmesser. Angesichts der Tatsache, dass Parabolantennen sind federnden bis ganz Zypern ohne Genehmigung wir gehen davon aus, dass Verstöße des Gesetzes sind weit verbreitet und stellt sich die Frage, was passieren wird, wenn, nach dem gegenwärtigen Stand der Dinge, die Behörden versuchen, das Gesetz durchzusetzen. Eine Genehmigung ist erforderlich für die Installation einer Parabolantenne, aber leider wieder ein Hauseigentümer können keine Anwendung auf Erteilung einer Genehmigung, es sei denn, er / sie ist der rechtliche Eigentümer der Immobilie. In Ermangelung der Titel Taten den rechtlichen Eigentümer bleibt der Entwickler oder wer hält den Titel Taten. Es ist der Entwickler wieder, der muss für eine solche Genehmigung und damit ohne seine Zusammenarbeit, der Käufer ist nicht in der rechtlichen Position zu argumentieren, und, in seiner / ihrer Unwissenheit, durch eine kleine Änderung oder Ergänzung, erfolgreich ist, zur gleichen Zeit, zu fallen Foul des Gesetzes als gut.

Es ist auch wichtig, daran zu denken oder erkennen, dass der Mangel an Taten Titel kann bedeuten, andere Nachteile für den Käufer. Andere, als untersagt, die Durchführung jeder Änderung einer Eigenschaft, ohne rechtliche Eigentum an einem so kann der Erwerber nicht zu einem Darlehen auf dem Grundstück entweder zum Zeitpunkt der Beschaffung von Kapital für den Kauf oder während der Besitz, es sei denn, er / sie erhält eine Garantie aus dem rechtlichen Eigentümer, die assumingly ist der Verkäufer. Weitere schwere, wenn im Laufe des Wartens auf Titel Taten der Käufer muss den Verkauf der Immobilie dies nicht möglich ist, es sei denn, der ursprüngliche Vertrag ist storniert und ein neuer Vertrag unterzeichnet wird durch den Entwickler oder juristische Eigentümer. Dies bedeutet, dass es sei denn, dies ist eine Verpflichtung, die in dem ursprünglichen Vertrag vor der Annullierung, der Entwickler oder juristische Eigentümer Mai verweigern, dies zu tun und wo er / Mai verpflichten, s / er kann verlangen, die Zahlung einer Gebühr. Es ist nicht ungewöhnlich für Entwickler zu fragen, für eine Gebühr von bis zu CYP3, 000 (oder mehr als einigen Fällen zeigen) zum Nutzen. Kurzum, es ist ein Fall von Tails Sie verlieren, ich Köpfe gewinnen.

Dealings in illegale Geschäfte: Widersprüche & unvorhergesehene Folgen des Gesetzes

Allerdings, aus all diesen Schlamassel gibt es nichts wie die denkbar schlechteste Widerspruch und Haftung in sozialen und rechtlichen Bedingungen als die Tatsache, dass jede Eigenschaft, die geliefert wird (daher der Akt der Weitergabe der Schlüssel für den Käufer durch den Verkäufer) und erhielt ( damit akzeptiert und belegt durch den Käufer) vor der Ausstellung der Bescheinigung über die Zulassung ist eine illegale Handlung - sowohl in Zivil-und Strafrecht. Kurz gesagt, hier sind wir als Nation beschäftigt Gebäude und nach Abschluss liefern wir ihnen den Käufern ungeeignet für Beruf, angesichts der Tatsache, dass die meisten dieser Konstruktionen werden ohne eine Bescheinigung über die Genehmigung, und Käufer, die wiederum akzeptieren und besetzen sie in Treu und Glauben, ohne Anerkennung der Tatsache, daß by doing so macht sie, als sie besetzen eine illegale Gebäude, illegale Bewohner. Für diejenigen, die immer noch Zweifel, was wir hier geäußert haben und Warnung für eine lange Zeit hier ist das, was die überarbeitete und veraltete Gesetz von 1959 zum Zeitpunkt der Republik Zypern wurde über auf den Weg gebracht werden erklärt, in kompromisslose Begriffe: "Niemand darf Sperrung oder Benutzung , Oder verursachen, oder zulassen, oder leiden jede Person, für die Sperrung oder Benutzung, jedes Gebäude, sofern und solange eine Bescheinigung über die Genehmigung ausgestellt wurde, in Achtung durch die zuständige Behörde "[GAP. 96 (10 (1)]. Darüber hinaus, wie viele Menschen wissen, dass nach Abschluss eines Gebäudes der Entwickler (vorausgesetzt natürlich, dass er / sie hat die entsprechenden Genehmigungen und in unserer Erfahrung einige tun, bauen Häuser auch ohne Genehmigungen) wird innerhalb von 21 Tage die Behörden zu informieren, der Abschluss und die Behörden haben im Gegenzug auf, die Entwickler mit einer Bescheinigung der Zulassung im Gegensatz zu den aktuellen lange Verzögerungen bereits erwähnt häufig die sich über acht Jahre oder mehr? [CAP.96 (10) (2) ].

Also, ist es der Rückgriff auf das Gesetz zu zwingen, ein Entwickler zur Ausgabe von Titel Taten? Ja, es ist und, nein, gibt es nicht. Es gibt in dem Sinne, dass ein Käufer könnte, eine gerichtliche Anordnung zu zwingen, den Verkäufer oder Entwickler auf, alle geeigneten und erforderlichen Maßnahmen, um über für alle Anforderungen für die Erteilung von gesonderten Titel Taten innerhalb einer bestimmten Frist eine Stellungnahme abzugeben. Dies bedeutet, dass die Anbieter ist unter einer rechtlichen Verpflichtung und das Gericht die Einhaltung, dass er / sie sich zur Einhaltung der Reihenfolge. Aber diese beheben gilt nur für Verträge der Verkauf, die hinterlegt und registriert, innerhalb von zwei Monaten nicht unterzeichnet, auf dem lokalen Kreis und Land Survey Office. Leider, viele Käufer fallen in die Falle (eventuell Geld zu sparen) für den Kauf direkt vom Entwickler ohne gute rechtliche Beratung, oder wenn sie sich rechtliche Beratung dieser fällt weit hinter der Erwartung, sind führte in die Unterzeichnung von Verträgen, die nicht das Papier wert sind geschrieben und auf die bei vielen Gelegenheiten sind nicht immer hinterlegt am Bezirksgericht Grundstück Office. Außerdem, selbst wenn rechtliche Schritte gegen den Anbieter möglich ist und die sollte man nicht die Tatsache ignorieren, dass der Aufforderung an das Gesetz über Rechtsstreitigkeiten, die Dinge Recht bedeutet nicht, dass das Gesetz finden für die Kläger (siehe hier, um unseren früheren Artikel, in Berühren Sie, Fragen 10 und 11, pp. 20-21, 22-23 bzw.). Auch, abgesehen von den finanziellen und persönlichen Opfer und die erforderlichen langen Atem, um zu sehen, Fragen durch, gibt es auch die Möglichkeit und die meisten schweren Nebenprodukt bei der Herstellung von solchen Maßnahmen, die zu tun hat mit den oben genannten Bestimmung durch die derzeitige Gesetz über die Bereitstellung und Empfangen ein illegale Gebäude. Aktion gegen den Verkäufer für die Nicht-Einhaltung kann auch dazu führen, durch Counter-Maßnahmen der Anbieter (oder den Behörden) in der Zivil-und Strafgericht gegen den Käufer (Kläger) für die illegale Einreise und den Beruf des illegalen ein Gebäude! Ist dies nicht ein Chaos, die durch das Gesetz und die Umstände beschrieben früheren möchten wir, dass jemand, uns zu sagen, was für ein Chaos ist.

Zusammenfassung und die Rolle des Staates

Wir haben es hier mit einer historischen sozialen und rechtlichen Frage, die worden ist, zu entwickeln bis zu einem Punkt, bei vielen ein Volk sind nun auf der Suche nach ihrer Abneigung die Fallstricke sie haben sich zu lassen sich in während zur gleichen Zeit, Absprachen zwischen den Behörden, Entwickler und Hersteller in der Regel ist es gelungen, Herabstufung der Bedeutung von, und den Eindruck zu erwecken oder Vorwand, dass die Situation nicht vorhanden ist oder wenn sie existiert, wird sich die Art von einigen Feinabstimmung des Gesetzgebungsverfahrens. Wir glauben, dass eine solche Feinabstimmung können die Situation von Unglück, es sei denn, die Behörden die Interessen von Käufern und drastisch ändern, sondern sorgfältig das Gesetz durch eine Neudefinition der Aufgaben aller Beteiligten und der Festlegung der sozialen Austausch zwischen den interessierten Parteien innerhalb einer transparenten und modernen Rechtsrahmen zu schaffen, berücksichtigt die Komplexität der heutigen sich schnell verändernden Wohnungsmarkt. Diverse Interessen müssen neu definiert und wieder gearbeitet, um sicherzustellen, dass alte und schlechte Praktiken präsentieren zu Ende. Nur so wird die Wirtschaft und die sozialen Beziehungen des Wohnungsmarktes werden sicher wieder hergestellt und verhindern, dass eine allmähliche, aber offensichtlich Zusammenbruch. Die Zukunft der eine gesunde Volkswirtschaft und ein regelmäßiges Einkommen von der Regierung aus solchen Transaktionen in Steuer allein (über CYP200 Millionen pro Jahr) hängt davon ab, dass und von den Behörden in Kenntnis des Schreibens an der Wand oder Gesicht das Schicksal eines anderen Babylon .

Professor Dr. Andonis Vassiliades & Maria Chimonides

© Prof. Dr. Andonis Vassiliades, Oktober 2007. Kein Teil dieses Artikels verwendet werden können oder in irgendeiner Form ohne vorherige schriftliche Genehmigung der Autoren.

Professor Dr. Andonis Vassiliades ist Professor für Recht, Kriminologie & Strafgesetzbuch Justiz und eine Klinische Psychotherapeut.

Maria Chimonides ist ein Rechtsanwalt und ein juristischer Berater.

Sie sind an der Juristischen Office & Research Center:
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Die oben genannten Artikel erschien erstmalig in der In Touch Magazine, pp. 30-33, Ausgabe 12, 2007