The Politics of Hauseigentumsrate und Titel Deeds (2)

Im letzten Monat Thema im In Touch wir kritisch untersucht die historischen, sozialen und rechtlichen Fragen, veraltete Gesetze und rechtliche Widersprüche und die Absprachen zwischen den Behörden, Entwickler und Hersteller in der Regel die haben wir nach und nach bis in die Gegenwart bedauern-Affäre zum Thema "titleless "Eigenschaften.

Die Suche nach unbegrenzte und unkontrollierte Wettbewerb um finanziellen Gewinn und geldwerten Vorteil in der Bauindustrie macht den Bau, den Verkauf und Kauf von "titleless" Eigenschaften sogar eher eine rücksichtslose, unmoralisch und rechtlich riskant handeln.

In diesem Teil 2 zu den Themen bieten wir tatsächliche, reale Beispiele für Käufer und ihre Probleme auf dem Immobilienmarkt. Die Fallstudien wurden ausgewählt, um die Nummer und vielfältigen Belange und sind nicht als typisch für alle Erfahrungen. So wählten wir den weniger extremen und erschreckenden Fällen zu vermeiden, emotionale Belastung, und es wäre unfair Präsentation. In Teil, wie ernstere und erschreckenden Fällen, einschließlich Fälle von Eigenschaften gebaut und gekauft, ohne auch Planungs-und Bauvorschriften erlaubt geschweige denn die Bescheinigung über die endgültige Zulassung, wurden absichtlich weggelassen, weil sie im Moment verhandelt, vor Gericht und Verweis auf die ihnen gefährden könnte der Prozess wegen des Rechts.

Fallbeispiel 1

Hintergrund

Eine Gruppe von freistehenden Häusern 11 Jahren von einer Baufirma durch verschiedene befasst sich mit den Grundbesitzern. Streitigkeiten zwischen dem Bauunternehmen und der Landbesitzer endete mit dem Landbesitzer kaufte von der Baufirma durch Dritte, wurden dann für ihre finanzielle Unterstützung von jedem erhalten einen Anteil des Landes und zwei Häusern jeweils zum Zeitpunkt der Herstellung.

Registrierte Besitzer und Komplikationen

Es gab fünf eingetragenen Eigentümer: die beiden Partner der Bauunternehmen und drei weiteren Privatpersonen. Letzteres erhöht Kapital auf den Wert der Grundstücke und Häuser damit die Beteiligung der drei Banken als gut. Bald, einer der privaten Eigentümer fiel mit den Partnern der Baufirma und die Beziehungen zwischen ihnen drehte sauer. Als ob die Dinge schlimmer, die Baufirma, nach Abschluss der Entwicklung, blieb ein Unternehmen nur dem Namen nach. Die beiden Partner nach Meinungsverschiedenheiten, ging ihren eigenen Weg. In einem anderen drehen, einer der privaten Eigentümer starb, ohne einen Willen und ohne eine offiziell und legal Verwalter seines Estate. Er verließ seine aufgewachsen Kinder und ihre Familien und seine Geliebte (verheiratet, dann an eine andere Person und hatte ein Kind aus den neuen Ehemann) zu kümmern. Als ob das nicht genug wäre, die Herrin, Mann und Kind lebte in einer der Eigenschaften in Frage Besitz des verstorbenen Mannes Estate.

Rechtlicher Rangeleien und Titel Taten: Die ersten sechs Jahre

Aufgrund der oben genannten Komplikationen und mangelndes Interesse der Frage der Titel Taten blieb ruhenden für die ersten sechs Jahre. Die verschiedenen Parteien, deren Zustimmung und Unterschriften notwendig waren, um mit Anwendungen für Titel Taten, hatte von nun verstreut über die Insel und Ausland. Die Aufgabe zu finden, jeden relevanten Partei und die Sicherung der Zustimmung erschien einschüchternd und im besten Fall, im schlimmsten Fall eine unmögliche Aufgabe. Eine fehlende Unterschrift, und ohne eine Vollmacht zur Deckung der für eine solche Eventualität hätte buchstabiert Katastrophe und kein Titel Taten. Auch offensichtliche Verstöße gegen die ursprüngliche Planung Genehmigungen und Zustimmungen von der Baufirma und den Käufern der Eigenschaften bedeutete, dass es eine deutliche Möglichkeit, dass die Behörden sich weigern könnte, Titel Taten aus Gründen der illegalen Bauten. Hinzu kommt, dass die beiden wichtigsten Parteien auf dem Titel Taten, die Ex-Partner der Bauunternehmen, weigerten sich zu kooperieren. Sie bestanden darauf, dass dies die Aufgabe der einzelnen Abnehmer, und sie hatte keine Zeit oder Geld zu sparen!

Die nächsten fünf Jahre und die Suche nach Titel Taten

Nach fünf Jahren fast täglich und direkte Verhandlungen mit unterschiedlichen Interessen; rechtlich Sortierung aus der Unordnung links über eine von den privaten Eigentümern zu seinem Tod zu führen und zu verwalten sein Anwesen; Einigung mit seinem Ex-Geliebte und ihre Familie zu räumen Eigentum (nach Vereinbarung für die Entschädigung); sechs Hin-und Rückreise nach Paphos, acht bis Limassol und Nikosia auf drei, viele Telefonate und schriftlichen Austausch mit den Parteien die im Ausland leben in der Zeit; 16 Besuche auf dem Land Registry System, fünf auf der Planungs-und Bauvorschriften Büros, sechs Inspektionen vor Ort mit den Beamten, drei Besuche bei Banken; acht Sitzungen mit der Baufirma; Führung Käufer motiviert und informiert; Lösung regelmäßigen Streitigkeiten unter ihnen, da sie kaum verstehen, die Funktionsweise des Kontextes sie gefunden hatten, sich in; Umgang mit Ablehnungen von einigen von diesen, um einen Beitrag zu den Kosten; fünf Auftritte Gericht; direkten Herausforderungen und appelliert an die Behörden, um zu sehen, Vernunft und zur Beschleunigung der komplizierten Arbeit der ausstellenden Titel Taten; Konfrontationen mit, Herausforderungen und Bedrohungen zu rechtlichen Schurkenstaaten Parteien vor allem die Baufirma ; Sortierung aus unbezahlten Rechnungen und Steuern und Rückzahlung von Bankkrediten, die Titel Taten wurden schließlich ausgestellt - aber zu einem Preis.

Postscript

So viel wie es ist schwer zu glauben, innerhalb von drei Monaten nach Erhalt ihrer Taten Titel, einer der zuständigen Behörden bedroht zu anstiften rechtliche Schritte gegen die Eigentümer, es sei denn, sie abgerissen oder restauriert ihre Eigenschaften an ihre ursprünglichen Planung ermöglichen Zustand! Fügen Sie zu, dass die Unterlassung der Baufirma die Installation der erforderlichen Kanalisation U-System für die Eigenschaften den Anschluß an das Hauptsystem, bedeutete die Eigentümer waren und sind weiterhin rechtlich haftbar. Sie stehen heute vor Rechtsstreitigkeiten, es sei denn, sie sorgen für ein solches System zu einem unerschwinglichen finanziellen Kosten zu ihnen.

Fallbeispiel 2

Hintergrund

Ein Ehepaar in ihrem Eifer zu kaufen ihr "Traum" zu Hause - ein altes terrassenförmigen Eigentum - arrangiert hatte, ohne jedoch eine erste unabhängige Rechtsberatung, bucht man die Eigenschaft, indem sie sich der Immobilienmakler 1000 Zypern-Pfund, die behandelt wurde durch den Eigentümer als nicht rückzahlbare Anzahlung. Darüber hinaus versprach die Zahlung einer weiteren 1000 Zypern-Pfund an den Eigentümer innerhalb einer Woche. Der Inhaber der beworbenen Immobilie mit frei Besitz, vollständiger Titel und Tat bereit für den Transfer und Registrierung.

Rechtliche Beratung und Anhörung

Nach der Ernennung von Rechtsberatern, die beabsichtigte Käufer waren riet sie habe gegen ihre eigenen Interessen, indem sie aus Bargeld und vielversprechend zu zahlen sogar mehr, ohne vorher dafür sorgen, dass jede Einzahlung bezahlt werden sollte in erster Linie zurückerstattet und vorbehaltlich einer zufrieden stellenden Suche auf den Titel des Eigentums. Sie informierten die Immobilienmakler, dass keine weiteren Mittel bereitgestellt werden würde, bis der Status des Eigentums der Titel festgestellt werden konnte. Der Eigentümer wurde aufgefordert, füllen einen Fragebogen Verkäufers über das Grundstück. Trotz seiner starken Einwände und Beschwerden bei der ersten, er nachgegeben und seine Reaktionen und unterschrieben an Zufriedenheit. Insbesondere, dass er der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie, dass er jedes Recht zu vermitteln und die Übertragung der Eigentumsrechte an den Käufer und / oder deren Nachfolger im Titel, dass das Vermögen war frei von Streitigkeiten, und dass es nicht belastet mit über finanzielle oder andere Verpflichtungen gegenüber Dritten.

Suche auf den Titel

Im Gegensatz zu den Zusicherungen des Verkäufers der Suche identifiziert schwerwiegende Probleme mit dem Eigentum. Diese widersprach seine Versprechungen und Forderungen. Das Anwesen wurde stark Hypothek auf einer Bank; Grenze gab es Streitigkeiten mit einem Nachbarn, und das Eigentum kam nicht in körperlicher Hinsicht. Es gab auch eine soziale und persönliche "Geschenk" im Preis inbegriffen. Der Käufer, bei der Einreise, würde gefunden haben, eine Ex-Frau mit Kindern glücklich leben dort und in Vergessenheit, dass ihr Ex-Ehemann und Vater verkauft hatte und entsorgt das Eigentum ohne deren Wissen und Zustimmung.

Ergebnis

Die Käufer wurden empfohlen, zu Fuß zu erreichen, bevor sie entstehen erhebliche finanzielle und andere Verluste. Aber sie bestand darauf, dass alle Wege zu Entschließung sollte versucht werden. Nach fast einem Jahr solche Versuche in Auflösung; der Androhung rechtlicher Schritte gegen den Verkäufer und seine Erfüllungsgehilfen für die Herstellung falscher Aussagen und falsche Darstellung von Tatsachen der Vergangenheit beschreiben; der Verkäufer nach wie vor darauf, dass der Käufer ihm geschuldeten Geldes, sondern kontinuierliche Bemühungen fruchtlos mit der Bank und seine Ex - - Frau zu kommen einige annehmbare Regelung, die Käufer beherzigt Beratung und drehte ihr wieder auf den Deal. Zum Glück, kann der Verkäufer unter Druck, entgegnete der Hinterlegung an die Käufer und die Transaktion beendet wurde. Der Käufer somit gerettet ihrer ursprünglichen Investitionen und, auf lange Sicht, hatten sie wohl selbst gespeichert von Ruine. Es kostet sie aber eine Lektion über das Eigentum Trap und einem Jahr Anwaltskosten für die Tätigkeit, die in ihrem Namen. Beides hätte vermieden werden können, hatten sie suchte Beratung an erster Stelle.

Fallbeispiel 3

Hintergrund

Ein älteres Ehepaar verbrachte ihre gesamte Lebenswerk Einsparungen bei Erwerb, was sie gedacht waren und versprach ein freehold Eigentum. Sie bezahlt den vereinbarten Preises der freistehende Bungalow über ihre Rechtsberater, außerdem hat der Kaufvertrag. Bei seinem Besitz, und nach sechs Monaten dort zu leben, sie könnten nicht verstehen, warum sie hatte Probleme mit der Erbringung von Dienstleistungen (zB Strom, Wasser und Telefon) und warum sie hatten keine richtige Postanschrift. Sie suchten einen zweiten unabhängigen Rechtsgutachten und Beratung.

Ein Verkauf des Auftrags unwürdig für die Benutzung

Zum Studium im Rahmen des Vertrags die unabhängigen Rechtsberatern waren betäubt von der Armut des Vertrages. Anders als andere schwere technische und rechtliche Mängel, die in dem Vertrag, es sei offensichtlich, dass es keine Suche auf den Titel, da der Vertrag hatte völlig verpasst oder ausgelassen zu schweigen von den eingetragenen Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Haus gebaut wurde und dass sie in wiederum waren stark mit Hypotheken zu einer Grossbank. Die einzige Anbieter erwähnt wurde das Unternehmen, baute das Eigentum. In Folge, von denen nicht die Eigentümer des Grundstücks, der Kaufvertrag habe es versäumt, um ein Anwesen im Land während des gesamten Eigentums. Der eigentliche Besitzer des Grundstücks,, aus der Vereinbarung mit dem Bauträger zu bauen, das Eigentum an ihren Grundstücken, hätte in den Vertrag, sobald die Hersteller und Miteigentümer zu, ohne dass das Heilmittel, die gemäß Gesetz 96 (I) 1997 würde nicht gelten und könnten nicht geltend gemacht werden gegen sie. Selbst wenn der Vertrag angenommen wurde (und in diesem Fall aufgrund der eklatanten schlechte Qualität nicht akzeptiert wurde) durch den Bezirk Grundstücke Amt für spezifische Zwecke Leistung, es wäre nicht jede Lösung, die der Käufer in einem zivilrechtlichen Verfahren vor dem Gerichtshof ein seit dem Miteigentümer, die absolute Eigentümer des Grundstücks, waren nicht an der Vereinbarung beteiligten. Außerdem angesichts der Tatsache, dass der Vertrag wurde nicht einmal registriert am Bezirksgericht Grundstücke Büro gab es keine Chance, alle Rechtsmittel zur Anwendung gegen die Anbieter in jedem Streit um beispielsweise Titel Taten und ihre Übertragung und die Registrierung auf den Namen des Abnehmers. Einfach, der Vertrag war ein Fetzen Papier mit geringem rechtlichen Wert, wenn vorhanden. Es war nichts in ihr zu verhindern, dass der Verkäufer, in Ermangelung einer gesetzlichen Abgabe auf sie an, von der Re-Verkauf oder die Entsorgung der Immobilie, oder wieder das Verpfänden es am Willen, oder einfach nicht mit den Bedingungen des Vertrags mit Rechtspersönlichkeit Straflosigkeit.

Action und Ergebnisse: sechs Monate auf

Nach zahlreichen Überlegungen und Kontakte mit den betroffenen Parteien, einen neuen Vertrag über den Verkauf wurde er von der juristischen Teams. Dazu gehörten alle Miteigentümer (die Entwickler-und Grundbesitzer) und den Interessen der Bank. Darüber hinaus gelang es der Bank eine schriftliche Verzicht auf die Käufer. Die Miteigentümer durchgeführt, alle notwendigen Arbeiten für die Erbringung von Dienstleistungen, und sie sah einen gesonderten Titel Tat und ihre Übertragung und die Registrierung auf den Namen der Käufer in einem bestimmten Zeitraum. Der Kaufvertrag wurde ordnungsgemäß registriert am Bezirksgericht Grundstücke Amt für spezifische Zwecke Leistung. Dies verkündete den erfolgreichen und zufriedenstellenden Abschluss der Aufgabe, aber auf Kosten von sechs Monaten von konstanten und täglichen Versuche im Abschluss und die neue Anwalts-und Gerichtskosten an die Käufer.

Postscript

Die Käufer hatten das Glück in diesem Fall. Denn, neben anderen Möglichkeiten, die relevanten Beteiligten waren bereit zu kooperieren, trotz ihrer Unterschiede sehen die Aufgabe durch. Der Entwickler, Miteigentümer, Banken und Behörden, wo dies relevant ist, erwies sich bereit, alle zu verpflichten. In einer anderen Situation die beiden Käufer hätten in einem sehr bedrohlich und risikoreiche Position in Bezug auf ihre Aktiva. Sie sind derzeit prüft, welche geeigneten Maßnahmen zu ergreifen, um ihre Verluste aufgrund beruflicher Fahrlässigkeit und möglicherweise betrügerische Ansprüche.

Professor Dr. Andonis Vassiliades & Maria Chimonides

© Prof. Dr. Andonis Vassiliades, Oktober 2007. Kein Teil dieser Artikel können verwendet werden, oder in irgendeiner Form ohne vorherige schriftliche Erlaubnis von den Autoren.

Professor Dr. Andonis Vassiliades ist Professor of Law, Criminology & Strafgesetzbuches Justiz und eine klinische Psychotherapeut.

Maria Chimonides ist ein Rechtsanwalt und Rechtsberater.

Sie sind an der Juristischen Office & Forschungsstelle:
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Dieser Artikel erschien erstmalig in In Touch Magazin, Ausgabe 13, 2007