Λόγω των καθυστερήσεων που συναντήθηκαν στη διασφάλιση των διαφόρων οικοδομικών αδειών και τις επακόλουθες καθυστερήσεις όσον αφορά την εξασφάλιση των τίτλων και των περιζήτητοι μετά από μεταβίβαση του τίτλου, η αγορά έχει δημιουργήσει ένα νέο τρόπο για να περάσει-από το σύστημα.

Ο χρόνος που χρειάζεται για να έχει μια ιδιότητα που εξασφάλισε τον τίτλο από την ημερομηνία παράδοσης του έργου, σήμερα δεν νωρίτερα από επτά έως 10 ετών (πριν από πέντε χρόνια θα χρησιμοποιείται να είναι τρία με τέσσερα χρόνια) και αυτό υπό την προϋπόθεση ότι η ανάπτυξη έχει δεν σοβαρά προβλήματα. Αυτή τη φορά κενό εξαρτάται επίσης από την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Υπάρχουν τοπικές αρχές οι οποίες να είναι αποτελεσματικές και άλλα που "λαμβάνει την ώρα τους".

Η μεταβίβαση μετοχών Εξαρτάται επίσης από τον όγκο των εργασιών. Πάφος για παράδειγμα, έχει 30% περισσότερες αιτήσεις για άδειες οικοδομής από ό, τι στη Λεμεσό. Εάν, λοιπόν "άτυχος" αρκεί να επιλέξουν Πάφο, θα πρέπει να ανεχτούμε τις καθυστερήσεις. Αυτό που είναι ανησυχητικό εδώ, είναι ότι οι προγραμματιστές έχουν πλέον τη μεταβίβαση μετοχών σε ένα έργο, σε αντιδιαστολή με την καλή τίτλους. Για παράδειγμα, όταν αγοράζει ένα σπίτι σε ένα έργο των 10 μονάδων, θα έχετε μια άμεση μεταβίβαση των 1/10th των μετοχών της γης, για το έργο που έχει οικοδομηθεί πάνω. Από τη μία πλευρά αυτό δεν είναι καλύτερο από το τίτλο, σε όλα (εκτός από τη σύμβαση πώλησης που κατατίθενται στο Γραφείο Κτηματολογίου). Αυτό 1/10th μερίδιο τίτλος μπορεί να πωληθεί σε τρίτους, υποθηκευμένο (να μην είναι κατά την πλήρη αξία) περνάει πάνω σας θα σας παιδιά κ.λπ. κ.λπ. Είναι ένα περιουσιακό στοιχείο, αλλά θα βρείτε αυτό που συμβαίνει είναι το πρόβλημα ως προς το ποιος θα αναλάβει τη συνέχιση της διαδικασίας για την έκδοση τίτλου. Επιπλέον οι 10 μέτοχοι πρέπει να υπογράψει κάθε εφαρμογή και οι 10 από αυτούς πρέπει να συντονίσουμε (αδύνατο, πιστέψτε μας). Εάν λάβετε το προγραμματιστές διαβεβαιώσεις ότι θα το κάνει, θα έλεγα ότι το 99,9% δεν θα. Αν δεχθεί να εγκατασταθούν, αντί για μια σωστή τίτλος, με ποσοστό μεταφοράς, πρέπει να γνωρίζετε τα μείον και (μην το κάνουμε αν δεν υπάρχει δεν ελπίζω σε όλα για να πάρετε μια καλή τίτλος).

Μια "μερίδιο" τίτλος δεν αναγνωρίζεται από το Γραφείο Κτηματολογίου που αναφέρεται σε μία συγκεκριμένη ιδιότητα, έστω και αν όλοι οι μέτοχοι έχουν συμφωνήσει έγγραφα των οποίων τα ακίνητα είναι αυτό. Έτσι, σε περίπτωση, ας πούμε, μια "αναγκαστική πώληση" (δημοπρασία), το Δικαστήριο δύναται να πωλεί το δικό σας σπίτι που είναι ελεύθερη από οποιαδήποτε εμπόδια και δεν το γείτονά της, ο οποίος είναι στην προεπιλογή.

Ό, τι κι αν αποφασίσει να κάνει, όπως για παράδειγμα μια μικρή αλλαγή στην οικοδομή σας, θα πρέπει όλες τις άλλες 9 μετόχων που υπογράφηκε έγκριση. Αν ένας αρνηθεί είτε επειδή είναι δύσκολο ή ακόμα και για σοβαρούς λόγους (όπως είναι ένας από τους μετόχους έχει πεθάνει), θα σας κολλήσει για τη ζωή.

Η αξία του ακινήτου για σκοπούς χρηματοδότησης από την άποψη της μιας μετοχής είναι συνήθως εκτιμάται σε περίπου 20% λιγότερο από ένα ακίνητο με μια σωστή τίτλο, ενώ ορισμένα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα αρνηθεί να αποδεχθεί τις συμμετοχές τους για λόγους ασφαλείας. Αυτές οι ιδιότητες των μετοχών πρέπει να έχουν μια καλή διοίκηση / διαχείριση για την κοινή χρήση τους τομείς. Για παράδειγμα, οι δρόμοι δεν θα είναι δημόσια, ούτε ο φωτισμός των δρόμων και άλλων δημόσιων υπηρεσιών, που απαιτούν συνεχή συμβολή σας στη συντήρηση. Λαμβάνοντας υπόψη το πρόβλημα που υπάρχει στη συλλογή κοινές δαπάνες, αυτό μπορεί να εξελιχθεί σε κάτι πολύ σοβαρό.

Δυστυχώς αυτή η νέα μορφή του "υποκατάστατο τίτλους" αυξάνεται σε δημοτικότητα, παρά τα προβλήματα που περιγράφεται και η κατάσταση αυτή είναι ευρέως διαδεδομένη στο Παραλίμνι / Αγία Νάπα / Σωτήρα περιοχή (Ανατολική Κύπρου), όπου αδίστακτοι προγραμματιστές (και πιο σοβαρό ασυνείδητων δικηγόρων) να ενθαρρύνουν αυτό το κατάσταση.

Ο νέος Υπουργός Εσωτερικών (Νεοκλής Συλικιώτης) των οποίων η προσοχή να έχουμε οδηγήσει το όλο πρόβλημα της άδειας / τίτλος θέματος, έχει αναλάβει δράση υποσχόμενο από τη δημιουργία μιας επιτροπής, που απαρτίζεται από δημόσιους λειτουργούς και του Τεχνικού Επιμελητηρίου, του οποίου το πεδίο εργασιών είναι να καταλήξει σε επιχείρηση προτάσεις για το πώς το πρόβλημα των καθυστερήσεων είναι δυνατό να επιλυθούν. Αυτό είναι ένα θετικό ξεκίνημα και εφόσον η επιτροπή αυτή μπορεί να παράγει τις προτάσεις τους εντός προθεσμίας που δεν υπερβαίνει τους έξι μήνες, υπάρχει ελπίδα για ένα καλύτερο μέλλον, γιατί σίγουρα δεν θέλουμε να έχουμε μία κατάσταση όπως Marbella, όπου ένα μεγάλο ποσοστό των κτιρίων βρέθηκαν στην τέλος της ημέρας να είναι παράνομη και την αγοραστές γνωρίζουν αντιμέτωποι με μια σειρά κατεδάφισης (τα άλλα προβλήματα στην Ισπανία εκτός, όπως η δήμευση περιουσιακών στοιχείων που δεν αποζημίωση κτλ κτλ). Θα επικρίνει το προηγούμενο των Υπουργών Εσωτερικών που έχουν εγκαταλείψει αυτή η κατάσταση σε μια πιο δύσκολη φάση και θα τους κατηγορήσει για την ανικανότητά τους να αντιληφθούν τη σοβαρότητα της κατάστασης. Έχουμε την αίσθηση ότι με αυτό το νέο Υπουργό, έχουμε ελπίδα. Θα δείτε και θα σας τηρούμε ενήμερους για τις εξελίξεις.

Με τον Αντώνη Loizou, FRICS

Copyright © 2006 Antonis Loizou & Associates ΕΠΕ όλα τα δικαιώματα.