Η Κύπρος με την αγορά ακινήτων, τέλος, επιβραδύνεται και πιο επαίσχυντος προγραμματιστές που εισέρχονται ακολουθήσουν την αύξηση του αριθμού των αγοραστών ακινήτων θα μπορούσαν να κινδυνεύουν να χάσουν τα σπίτια τους.

Τον περασμένο μήνα, το Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων κυκλοφορήσει στοιχεία που δείχνουν ότι τα έσοδα του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων μειώθηκε κατά 17 τοις εκατό κατά το πρώτο τετράμηνο από έτος σε έτος, και τα έσοδα από φόρους ακινήτων μειώθηκε 25 τοις εκατό κατά την ίδια περίοδο.

Γιώργος Coucounis, δικηγόρος ειδικευμένος σε θέματα ιδιοκτησίας, παραδέχθηκε υπήρχε ένα μεγάλο πρόβλημα στο θέμα της ξεχωριστό τίτλο Deeds στους αγοραστές.

Συχνά ο τίτλος Deeds κατέχονται από τις τράπεζες ως εγγύηση για έναν προγραμματιστή των οφειλών της, καθιστώντας την υπεύθυνη για την ανάκτηση της περιουσίας και αν πάει προγραμματιστές προτομή, παρόλο που το σπίτι τους ιδιοκτήτες τους δεν μπορούν να χρωστάμε ένα μόνο λεπτό.

Ο δικηγόρος εξήγησε τι συμβαίνει με μια περιουσία σε περίπτωση που ο προγραμματιστής πάει σε εκκαθάριση ή πτωχεύσει.

"Η απάντηση εξαρτάται από το αν ο αγοραστής έχει νόμιμα προστατευόμενων ο ίδιος κατά τη στιγμή της υπογραφής της σύμβασης πώλησης," εξήγησε. "Αν η γη δεν ήταν υποθηκευμένη και θα κατατεθεί η σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο, θα είναι πλήρως προστατευόμενες και δικαιώματά του, δεν μπορεί να επηρεαστεί. "

Πολλές αστικές αγωγές που έχουν ήδη ασκηθεί πριν από τα δικαστήρια από τις τράπεζες για την απόσβεση των χρημάτων τους.

"Στην πραγματικότητα, αυτό συμβαίνει συχνά και σύντομα αυτά τα κρούσματα θα αυξηθούν. Γι 'αυτό προκήρυξη μέρα με τη μέρα όλο και περισσότεροι άνθρωποι αποφασίζουν να μεταπωλούν τις περιουσίες τους, "είπε Coucounis.

Leading οικονομολόγος Δρ Στέλιος Πλατής συμφωνηθεί. "Δεδομένης της υφιστάμενης κατάστασης, τη δυνατότητα να δούμε πιο προγραμματιστές πτώχευση έχει αυξηθεί», είπε.

Πλατής είπε ότι με βάση την εμπειρία του, υπό προγραμματιστές θα είναι κάτι το οποίο δεν έχει συμβεί συχνά.

"Αν γίνει αυτή η περίπτωση, η αγορά δεν θα μεγαλώσει τόσο γρήγορα, ειδικά στην περίπτωση των ξένων αγοραστών.

Λόγω της αναποτελεσματικότητας του συστήματος, εάν αυτό ήταν ένα πραγματικό κίνδυνο, την αγορά θα έχουν έκπτωση σε μεγάλο βαθμό, κάτι που δεν ισχύει. "

Ωστόσο, ο οικονομολόγος επέστησε επίσης την προσοχή στο γεγονός ότι, "όπως προγραμματιστές έχουν πολλαπλασιαστεί, με μερικές φορές υπερβολικά φιλόδοξη στρατηγικές για την ανάπτυξη, η κατάσταση μπορεί να εξελιχθεί σε σοβαρό πρόβλημα."

Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένες νομικές εγγυήσεις για τους αγοραστές, κυρίως όσον αφορά τους προγραμματιστές και σε ορισμένες περιπτώσεις, τις αρχές και τους αγοραστές.

Coucounis εξήγησε ότι όταν ένας προγραμματιστής παρέλειψε να εκδώσει τίτλο Deeds εγκαίρως - είτε με αμέλεια ή εσκεμμένα - "ο νόμος προβλέπει μια διόρθωση προς τόπου [του] στο πλαίσιο της τήρησης του δικαστηρίου μέχρι να τα θέματα τα έργα".

Πρόσθεσε ότι η διαδικασία αυτή είναι διαθέσιμη σε όλους τους αγοραστές που έχουν καταθέσει τις συμβάσεις πώλησης στο Κτηματολόγιο και περιμένουν επί χρόνια για τον προγραμματιστή να εκδίδουν χωριστό τίτλο Deeds.

"Μέσω αυτής της διαδικασίας, πολλά από τα ζητήματα μπορούν να λυθούν, συμπεριλαμβανομένων αυτών που αφορούν την ύπαρξη τυχόν υποθήκες επί της γης, δεδομένου ότι ο ανάδοχος θα υποχρεούται να εξοφλήσει τους," εξήγησε.

"Ακόμη και αν το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο κατά τη στιγμή της αγοράς και ο αγοραστής εξασφάλισε παρέκκλιση από την τράπεζα, θα είναι και πάλι να προστατεύεται.

Ωστόσο, ο αγοραστής δεν προστατεύεται, όταν αγοράζει ένα υποθηκευμένου ακινήτου, η οποίες δεν έδωσαν παραίτηση από την τράπεζα, ακόμη κι αν έχει τις καταθέσεις του σε σύμβαση πώλησης το κτηματολόγιο.

Στην περίπτωση αυτή, ο αγοραστής μπορεί να κληθεί να παραδώσει το ακίνητο πίσω στο δέκτη ή στο πρόσωπο που θα αγοράσουν την ιδιοκτησία του, εφόσον πωλούνται σε δημόσιο πλειστηριασμό. Ο αρχικός αγοραστής θεωρείται ανέγγυους πιστωτές και αν ο προγραμματιστής δεν έχει άλλα περιουσιακά στοιχεία ή τα έσοδα από την πώληση της περιουσίας του σε δημόσιο πλειστηριασμό της δεν είναι αρκετή για να καλύψει την εγγύηση δανείων, το αρχικό αγοραστή που παραμένει κενή.

Υπήρξαν περιπτώσεις προγραμματιστές που χρεοκόπησαν και οι αγοραστές που προστατεύονται νομικά τους δικαιώματα δεν είχε υποστεί τις συνέπειες. Ωστόσο, οι άλλοι που αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα και αυτοί αναγκάστηκαν να παραδώσει πίσω στην κατοχή των περιουσιακών τους στοιχείων. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι αυτό συνέβη σε πολύ λίγες περιπτώσεις και ιδίως όταν ο προγραμματιστής ήταν μια ανώνυμη εταιρεία, "εξήγησε ο δικηγόρος.

Σήμερα, λόγω της συμμετοχής πολλών μη επαγγελματίες προγραμματιστές στην αγορά ακινήτων που έχουν επίσης υπερ-δανειστεί χρήματα, "αναπόφευκτα αυτό το φαινόμενο μπορεί να παρατηρηθεί πιο συχνά".

Ορισμένοι από αυτούς που έχουν επενδύσει σε ακίνητα μέσω τραπεζικών δανείων δεν θα μπορέσει να επιστρέψει, αναγκάζει τις τράπεζες να προσπαθήσει και να ανακτήσει τα χρήματά τους.

"Οι τράπεζες, όταν δανείζουν χρήματα, ζητούν ασφάλεια με μια υποθήκη επί του οικοπέδου και της σύμβασης πώλησης που τους ανατίθενται. Οι τράπεζες δεν μπορούν αμέσως να κατοχή της ιδιοκτησίας, εκτός εάν ο αγοραστής θα προσφέρει σε αυτούς ", δήλωσε Coucounis.

Πρόσθεσε ότι αυτό που συμβαίνει στην πράξη είναι ο αγοραστής θέτει το ακίνητο στην αγορά για πώληση με σκοπό την αποπληρωμή του δανείου.

"Μπορεί να υπάρχουν περιπτώσεις των αγοραστών που δεν συνεργάζονται και η τράπεζα δεν θα έχει καμία εναλλακτική λύση από το να ασκήσουν τα δικαιώματά τους μέσα από τις συμφωνίες που υπέγραψε προκειμένου να έχετε στην κατοχή του το ακίνητο και να προχωρήσει περαιτέρω προς την πωλήσει σε δημόσιο πλειστηριασμό."

Ωστόσο, οι τράπεζες δεν μπορούν να αποκτήσουν την κατοχή της ιδιοκτησίας χωρίς δικαστική απόφαση. Το ίδιο συμβαίνει και για την πώληση του ακινήτου σε δημόσιο πλειστηριασμό.

Οποιαδήποτε διαδικασία που ακολούθησε η τράπεζα αναπόφευκτα θα κοινοποιούνται στον αγοραστή που έχει το δικαίωμα να υπερασπιστεί τον εαυτό του, εξασφαλίζοντας έτσι τη διαφάνεια στη διαδικασία για την πώληση του ακινήτου κατά την αξία του.

"Ακόμα και όταν μια τράπεζα αποκτά μια εντολή για την πώληση ενός ακινήτου του οφειλέτη σε δημοπρασία, η τράπεζα θα ισχύουν για το Κτηματολόγιο για να καθορίσει την αγοραία αξία του ακινήτου και του χρόνου και του τόπου του πλειστηριασμού. Και πάλι, ο αγοραστής έχει κοινοποιηθεί και εναπόκειται σε αυτόν να λάβει μέτρα για την προστασία ή να συμμετάσχουν. Η διαδικασία που ακολουθήθηκε εξασφαλίζει ότι η περιουσία θα πωληθεί κατά την αναγκαστική αγοραία αξία ", είπε ο Coucounis.

Πλατής, επαίνεσε μια Κεντρική Τράπεζα τον περασμένο Ιούλιο, το μέτρο το οποίο οι τράπεζες είχαν διαταχθεί να μειώσει το πιστωτικό όριο έως 60 τοις εκατό της αξίας του ακινήτου, από το 70 τοις εκατό για τους ιδιώτες η αγορά για δεύτερη φορά. Για πρώτη φορά σπίτι τους αγοραστές, το πιστωτικό όριο θα μείνουν στο 80 τοις εκατό, διότι είναι ιδιοκτησία τους κερδοσκόπους που θα πρέπει να επιβραδυνθεί. Οι μικρότερες προγραμματιστές θα επηρεαστούν επίσης από το νέο πιστωτικό όριο που θα απαιτούν πλέον περισσότερα μετρητά για να οικοδομήσουμε, για παράδειγμα, μιας πολυκατοικίας.

"Με τον τρόπο αυτό θα υπήρχε μικρότερη χρέους στην ανάπτυξη της αγοράς, μειώνοντας την πιθανότητα των πτωχεύσεων, ιδιαίτερα για τις μικρότερες προγραμματιστές", είπε.

Το μέτρο αυτό, ωστόσο, ήταν μόνο προσωρινή. "Φαίνεται ότι οι πολιτικές πιέσεις που προέρχονται από προγραμματιστές έχει αντιστραφεί αυτό το μέτρο και τώρα είμαστε πίσω στην περίπτωση που ήμασταν," Πλατύ είπε.

Copyright © Cyprus Mail 2008