Η πλειονότητα των νέων Βρετανών που αγοράζουν ακίνητα στην Κύπρο αγοράζουν «εκτός σχεδίου» από έναν από τους πολλούς προγραμματιστές. (Off σχέδιο είναι όταν ένα ακίνητο που αγόρασε είναι στο στάδιο του σχεδιασμού και πρέπει ακόμα να κατασκευαστούν)

Ένα από τα πιθανά οφέλη αυτής της προσέγγισης είναι ότι σε μια αυξανόμενη αγορά, είναι πιθανό ότι η αξία του ακινήτου θα αυξηθεί μεταξύ του χρόνου κατά τον οποίο την υπογραφή της σύμβασης και μπορείτε να παραλάβει.

Ωστόσο, υπάρχουν επίσης μια σειρά από κινδύνους που συνδέονται με την αγορά εκτός σχεδίου. Αν είστε τακτικός αναγνώστης αυτού του ειδησεογραφικού περιοδικού, θα έχετε διαβάσει για τις διάφορες απάτες ιδιοκτησίας, το τίτλο ιδιοκτησίας εφιάλτη που αναφέρθηκαν για το Channel 4 και τα πολλά άλλα προβλήματα που μαστίζουν τον κλάδο ακινήτων στην Κύπρο.

Εκτός από αυτά τα προβλήματα, οι δυνητικοί αγοραστές θα πρέπει επίσης να γνωρίζουν το γεγονός ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι πολύ συχνά στην αγορά πριν από την απαιτούμενη Σχεδιασμού και Οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί για την κατασκευή τους. Μάλιστα, κάποιοι "ακινήτων" ακόμη αρχίσει η κατασκευή πριν από τις εργασίες αυτές οι άδειες έχουν εκδοθεί - ακόμα και αν αυτή είναι παράνομη.

Δεν έχω κανένα πρόβλημα με ακινήτων ρισκάρουν τα χρήματά τους από το κτίριο παράνομα. Ωστόσο, εάν τα χρήματα για να παραδώσει ο κύριος του έργου πριν από άδειες έχουν εκδοθεί για την ανέγερση του ακινήτου σας, σας υποβάλλουμε τα χρήματά σας σε κίνδυνο.

Ποιοι είναι οι κίνδυνοι;

Υπάρχουν αρκετοί κίνδυνοι που συνδέονται με την αγορά ακινήτων πριν από την απαιτούμενη Σχεδιασμού και Οικοδομικές άδειες έχουν εκδοθεί, μεταξύ των οποίων:

• Το Τμήμα Πολεοδομίας μπορεί να αρνηθεί να εκδώσει τον κύριο του έργου με Άδεια Σχεδιασμού - ή μπορούν να απαιτούν από αυτόν να προβεί σε σημαντικές αλλαγές στα σχέδια που κάνει αγνώριστη την ιδιοκτησία από τη μία ότι έχετε συνάψει για την αγορά.

• Ομοίως οι δημοτικές αρχές και Επαρχιακές Διοικήσεις μπορούν να αρνηθούν την έκδοση οικοδομικές άδειες μέχρι τον κύριο του έργου έχει αλλάξει το σχεδιασμό για τη συμμόρφωση με τους κανονισμούς.

• Η Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου δεν θα συνδέσει ακινήτου με το δίκτυο εφοδιασμού μέχρι την οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί. Έτσι θα μπορούσατε καταλήξουμε λαμβάνοντας παράδοση της ιδιοκτησίας, χωρίς μόνιμη παροχή ηλεκτρικής ενέργειας - και εσείς θα μπορείτε να πάρετε μια μόνιμη προμήθεια μέχρι το θέμα έχει επιλυθεί.

• Ορισμένοι "ακινήτων" πουλήσει απο τα σχέδια που ξέρουν ότι δεν μπορεί να οικοδομηθεί. Για παράδειγμα, ένα ζευγάρι που επικοινώνησε μαζί μου αγοράσει ένα ρετιρέ στον τρίτο όροφο του ένα μπλοκ διαμερισμάτων. Μερικούς μήνες αργότερα και τμηματικές πληρωμές, ο κύριος του έργου τους είπε ότι δεν μπορούσαν να έχουν ένα διαμέρισμα στον τρίτο όροφο, οπότε ήταν η αλλαγή της σύμβασης για ένα στον δεύτερο όροφο. Περιττό να πούμε ότι το ζευγάρι ήταν πολύ εκνευρισμένος! Ήταν απολύτως έξαλλος όταν ανακάλυψε ότι δεν μπορούσε να βγει από τη σύμβασή τους ή να πάρετε πίσω τα χρήματά τους! (Θα ήθελα τον κύριο του έργου χρησιμοποιήθηκε το "ζώα συντροφιάς" δικηγόρος). I σύντομα ανακάλυψε ότι υπήρχε σε δύο περιορισμός στο ύψος της περιοχής στην οποία ήταν τα διαμερίσματα που θα κατασκευάζονται - το γεγονός ότι ο ανάδοχος θα έχει αναμφίβολα είναι γνωστό για το πότε το ζευγάρι πούλησε ένα διαμέρισμα στον τρίτο όροφο!

• Η αρχή μπορεί να εκδώσει εναντίον κατεδαφίσεις για τον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή του ακινήτου που έχει χτιστεί παράνομα. Αν συμβεί αυτό, οι αγοραστές είναι σε κίνδυνο να χάσει τα πάντα.

Εν ολίγοις, εάν πλευρά χρήματα πάνω σε ένα ανάδοχο πριν Σχεδιασμού και Οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί για την κατασκευή ενός ακινήτου:

• Το ακίνητο μπορείτε να παραλάβει μπορεί να είναι σημαντικά διαφορετική από αυτή που νόμιζες ότι ήσουν αγοράζουν.

• Ίσως δεν έχουν μόνιμη παροχή ηλεκτρικής ενέργειας.

• Μπορεί να σας conned αγοράζοντας κάτι ξέρει ο κύριος του έργου δεν μπορεί να οικοδομηθεί.

• Η ιδιοκτησία θα μπορούσε να κατεδαφιστεί αν είναι κτίστηκαν παράνομα.

(Θα πρέπει να τονίσω ότι επαγγελματικών ακινήτων κάνουμε τα πράγματα σωστά - αυτό είναι μόνο η rogues και conmen masquerading ως «ακινήτων", οι οποίοι παραβιάζουν τον νόμο.)

Πώς να μειώσετε τον κίνδυνο

Αν είστε αγορά μιας εκτός σχεδίου ακίνητα στην Κύπρο για την οποία Σχεδιασμού και Οικοδομικές άδειες δεν έχουν εκδοθεί, ο ευκολότερος τρόπος για τη μείωση των κινδύνων και την προστασία των συμφερόντων σας, είναι να θέσουμε το στάδιο άλλες πληρωμές σε δεσμευμένο μέχρι τη στιγμή που ο ανάδοχος παρουσιάζει τις απαιτούμενες άδειες για να σας φορέα μεσεγγύησης.

Για όσους οι οποίοι δεν έχουν ακούσει τον όρο «δεσμευμένο», είναι μια διαδικασία με την οποία τα χρήματα, έγγραφα ή περιουσιακά στοιχεία που κατέχει είναι ένα ουδέτερο τρίτο μέρος (γνωστό ως φορέα μεσεγγύησης) έως ότου συμφωνηθούν οι όροι έχουν εκπληρωθεί. (Στην περίπτωση της αγοράς μιας εκτός σχεδίου ακίνητα, η κατάσταση θα είναι κύριος του έργου που παρουσιάζει το σχεδιασμό και Οικοδομικές άδειες για να σας φορέα μεσεγγύησης).

Κάθε αξιοπρεπές ανεξάρτητο δικηγόρο σας θα λειτουργεί ως φορέα μεσεγγύησης και θα ενσωματώνει τις απαραίτητες ρήτρες σε σας σύμβαση πώλησης με τον ανάδοχο.