Debido a los retrasos que se cumplen en la obtención de los diversos permisos de construcción y las consiguientes demoras en los títulos y la tan deseada después de la transferencia de la titularidad, el mercado ha llegado con una nueva forma de by-pass del sistema.

El tiempo que tarda una propiedad para tener su título garantizado a partir de la fecha de la entrega de un proyecto, es hoy en día no antes de siete a 10 años (hace cinco años lo que solía ser de tres a cuatro años) y esto siempre que el desarrollo ha no problemas graves. Esta brecha de tiempo depende también de que el distrito que el inmueble está situado. No son las autoridades locales que sean eficientes y otros que "tomar su tiempo".

Transferencia de acciones que también depende del volumen de trabajo de que se trate. Paphos, por ejemplo, tiene 30% más de solicitudes de permisos de construcción que en Limassol. Por lo tanto, si usted es "mala suerte" lo suficiente como para elegir Paphos, tendrá que acondicionar con los retrasos. ¿Qué es preocupante aquí, es que los desarrolladores son ahora la transferencia de acciones en un proyecto, en contraposición a la correcta títulos. Por ejemplo, si usted compra una casa en un proyecto de 10 unidades, se obtiene una transferencia inmediata de 1/10th de la propiedad de la tierra, en la que el proyecto se basa en. Por un lado, esto es mejor que no en todos los título (con excepción de un contrato de venta depositado en la Oficina de Tierras). Esta cuota 1/10th título puede ser vendido a terceros, hipotecados (que no en su valor total) dárselo en su testamento a sus hijos etc etc Se trata de un activo, pero lo que pasa es encontrar el problema en cuanto a quién llevará a cabo el procedimiento para el título cuestión. Además de los 10 accionistas deberán firmar cualquier aplicación y todos los 10 de ellos debe coordinar (imposible, creemos nosotros). Si los desarrolladores recibir garantías de que va a hacerlo, vamos a decir que el 99,9% que no. Por lo tanto, si usted acepta a resolver, en lugar de un buen título, con una cuota de transferencia, usted debe conocer la menos así (no lo hagas a menos que no hay esperanza a todos para conseguir un buen título).

A "compartir" el título no es reconocido por la Oficina de Tierras en el sentido de referirse a una determinada propiedad, incluso si todos los accionistas han aceptado los documentos cuya propiedad se qué. Por lo tanto, en el caso de, digamos, una "venta forzosa" (subasta), el Tribunal puede vender su propia casa que está libre de cualquier impedimento y no la del vecino, quien se encuentra en default.

Decida lo que decida hacer, como por ejemplo un pequeño cambio en su edificio, tendrá todos los otros 9 de accionistas firmado la aprobación. Si uno se niega, ya sea porque se le está difícil, o incluso por una buena razón (como uno de los accionistas ha muerto), que están atrapados de por vida.

Un valor de la propiedad para la financiación de efectos en términos de una cuota se calcula generalmente en torno a un 20% menos que una propiedad con un buen título, mientras que algunas instituciones financieras se niegan a aceptar tales participaciones a efectos de seguridad. Esa participación debe tener propiedades de una buena administración y la gestión de la zonas de uso común. Por ejemplo, las carreteras no será público, ni el alumbrado público y otros servicios públicos, que exige su constante contribución en el mantenimiento. Teniendo en cuenta el problema que existe en la recaudación de gastos comunes, esto puede convertirse en algo muy grave.

Lamentablemente esta nueva forma de "sustituir los títulos" está aumentando en popularidad, a pesar de los problemas descritos y este estado de cosas es generalizada en el Paralimni / Ayia Napa / Sotira región (este de Chipre), donde los desarrolladores sin escrúpulos (y más grave abogados sin escrúpulos) fomentar este estado de cosas.

El nuevo Ministro del Interior (Neoklis Sylikiotis) a cuya atención se han llevado todo el problema de la autorización o título cuestión, ha adoptado medidas prometiendo la creación de un comité, compuesto de funcionarios públicos y de la Cámara Técnica, cuyo ámbito de trabajo es llegar a la empresa sugerencias sobre cómo el problema de los retrasos se pueden resolver. Este es un comienzo positivo y siempre esta comisión puede producir sus sugerencias dentro de no más de seis meses, hay esperanza para un futuro mejor, seguramente porque no queremos tener una situación como Marbella, donde un gran porcentaje de los edificios se encontraron en Al final del día a ser ilegal y desconocen el que enfrentan los compradores con una orden de demolición (los otros problemas en España, aparte, como la confiscación de bienes sin indemnización de pago etc etc). De criticar a los anteriores ministros del Interior que han salido de esta situación a una etapa más difícil y la culpa por su incapacidad para comprender la gravedad de la situación. Tenemos la sensación de que con este nuevo Ministro, tenemos esperanza. Vamos a ver y le mantendremos informado de los acontecimientos.

Por Antonis Loizou, FRICS

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