La política de vivienda y de títulos de propiedad (1)

Hemos sido coherentes en la explicación, y llamar la atención sobre el lamentable estado de cosas que existen con respecto a la cuestión de la vivienda y la expedición de títulos de propiedad.

Los acontecimientos recientes en el campo y las preocupaciones expresadas de los lectores merecen un retorno a este tema mediante la adopción de una mirada más a fondo lo que está sucediendo y para sacar conclusiones y aprender lecciones de la experiencia. En los próximos tres cuestiones a la Escucha de que insistir en primer lugar, algunos de los principales acontecimientos e inquietudes que han surgido recientemente y las cuestiones que se plantean en segundo lugar la provisión de material ilustrativo (estudios de casos) para demostrar la seriedad y la gravedad del problema y finalmente nuestras opiniones y asesoramiento a los lectores y consumidores en general que están pensando en entrar en el mercado de bienes inmuebles qué buscar y qué evitar en sus relaciones con los desarrolladores o vendedores.

Chipre Propiedad grupo de acción

La formación de la Propiedad Chipre Grupo de Acción es un acogió con satisfacción el desarrollo. No es de extrañar que el Grupo se inició y formó su totalidad por la comunidad británica en un intento de combatir el creciente problema de los compradores que experimentan graves problemas personales, financieros y responsabilidades legales como resultado de una combinación de laxitud y relaciones de explotación en el mercado de la vivienda en favor del vendedor, una tradición de abandono y la apatía política y anticuadas, confusas y contradictorias leyes. No es de extrañar porque esta comunidad, en particular, no sólo constituye uno de los mayores grupos de compradores, por lo tanto, sus conocimientos de primera mano, difícil y exasperación con la falta de progresos, pero también porque esta comunidad tiene una larga tradición de la "comunidad de acción" y " de auto-ayuda ". Uno de los autores presentes, en un temprano trabajo de investigación, ha caracterizado a esta necesidad de auto-ayuda, cuando falla todo lo demás como algo parecido a "Robinson Crusoe había un mejor siervo del viernes: Robinson!" (Revista de Desarrollo Comunitario, 1979, "El mito de una tendencia radical británico en el trabajo comunitario ", vol. 14, número 1, pp.3-13). En resumen, lo que otros pueden hacer o no hacer, usted puede hacer mejor a ti mismo.

Desde su creación, junto con el hecho de que el terreno político está cambiando gradualmente a la mejor con la elección de los nacidos en el extranjero los concejales, el Grupo ha logrado llevar a cabo en primer plano los problemas de vivienda y de algún efecto. Ellos han logrado llegar a los medios de comunicación nacionales y lograr la condición de titular. Esto llevó a varios editoriales críticos en el griego y el Inglés prensa nacional y estatal y los canales de televisión comercial. Ellos han creado un sitio web y están disponibles para el asesoramiento a aquellos que lo necesitan. Por último pero no menos importante, se han logrado en este corto período de tiempo para reunirse con el Ministro de Hacienda y presentar sus quejas y propuestas. Si bien este tipo de auto-ayuda y la evolución de la aparición de grupos de presión están plagadas de problemas en el mantenimiento de sí mismos y convertirse en efectivo en el proceso político, creemos que la cuestión de Chipre Propiedad Grupo de Acción tienen un importante y necesario papel que desempeñar en el proceso de hacer cambios positivos a la legislación vigente y las prácticas.

La escena jurídica y la reforma de la legislación

La Cámara Comisión de Asuntos Jurídicos está considerando la posibilidad de enmiendas a la práctica actual de proporcionar las garantías jurídicas y protección a los compradores sobre la firma del contrato de venta antes de la expedición de un certificado de aprobación y, posteriormente, todas las cosas en igualdad de condiciones, la disposición y transferencia de títulos de propiedad a el comprador. Sin embargo, es importante mencionar que esta no es la primera vez que las autoridades han intentado y ha anulado la tarea de encontrar una solución viable al problema de tantos "titleless" propiedades y la subsiguiente problemas sociales de este fenómeno y las causas legales de los compradores en particular. Como se informó en Toque (cuestión 8, pp. 20-21, 2007) las autoridades se han lanzando con diversas ideas y planes para corregir cosas, de hacer la vista gorda a las irregularidades y violado los reglamentos de construcción a la evolución de la normativa vigente para permitir a los compradores solicitar la expedición y transferencia de títulos de propiedad independiente, con o sin la del vendedor y / o consentimiento del promotor, la cooperación o participación y, assumingly, sin tener en cuenta si el título en cuestión está hipotecada por el promotor o de un tercero ( como por ejemplo, es común la práctica de un desarrollador para construir sobre la tierra que es propiedad de los demás y que a su vez están fuertemente hipotecadas a otros incluso más). Además, las autoridades han considerado, y se sigue estudiando, para modificar la legislación para permitir los títulos de propiedad que se publicará sin el certificado de aprobación pero como hemos argumentado en otros lugares esto puede dar lugar a la apertura de una caja de Pandora que puede desencadenar otros legales complicados y consecuencias sociales que pueden superar los beneficios.

En el presente intento de modificar las leyes actuales, la idea es establecer el contrato de venta, que debe ser depositado y registrado en el Distrito Local Oficina de Tierras dentro de los dos meses del acuerdo, teniendo como prioridad legal sobre la espera títulos de propiedad. En otras palabras, la presentación del contrato de venta a la tierra y el Distrito Oficina de Inspección debería, a raíz de la enmienda, al establecer el contrato como prueba de los derechos de propiedad equivalentes a la celebración del título de propiedad a los bienes de cualquier índole. Será interesante ver cómo esta enmienda procederá o alcanzar el estatuto libro teniendo en cuenta los numerosos aspectos políticos y los intereses financieros implicados en la toma de las leyes y, en particular, en una situación en la que la colusión entre intereses diversos, la tradición y la negligencia han permitido que tantas malas prácticas y las relaciones de explotación a surgir y convertirse en incrustados en la propia estructura social y política del Estado como si son "legítimos".

Títulos de propiedad, la titularidad jurídica y explicaciones para los problemas actuales

Una estimación aproximada es que nada entre el 80 y el 90% de las propiedades en Chipre están sin títulos de propiedad sobre el nombre de las personas que viven en ellos. De hecho, la cifra crece al 95% para todas las nuevas propiedades. Hay muchas razones para esto, pero para nosotros hay tres causas que están en el principal responsable de la actual lío.

En primer lugar, hay una razón histórica. En nuestra opinión, a raíz de la invasión turca y la afluencia de cerca de un tercio de la población en la libertad de las partes de la isla como refugiados causado un grave sociales, políticos y personales agitación en particular en términos de sufrimiento personal, social y físico de alojamiento alojamiento. En términos de este último, creemos que las autoridades se vieron obligadas a tomar un enfoque más relajado a la vivienda y la construcción de viviendas para alojar a la gran vivienda y otras necesidades de la población. En resumen, lo que muchos no han realizado es que la relajación de las normas y la violación de la construcción y las normas de planificación para la construcción de nuevas viviendas (tanto en el griego y el turco de propiedad de la tierra) de conveniencia y una buena causa, ha tenido una gradual imprevistos efecto social sobre el enfoque general de las leyes y reglamentos existentes sobre la construcción y los permisos de planificación, certificado final de aprobación y títulos de propiedad. Esta escala móvil a la peor, poco a poco se ha filtrado a través de la mayoría de las áreas de la industria de la construcción en particular en el crédito para la vivienda privada. En otras palabras, la necesidad de que los medios de inmediato para dar cabida a las necesidades de vivienda en un momento de una crisis sociopolítica y de los desastres, en el transcurso del tiempo (33 años para ser exactos), por no hablar de una práctica de las autoridades de inflexión un ojo Nelson a la continua y flagrante violaciónes de la construcción de leyes y reglamentos al permitir que los desarrolladores, vendedores y compradores de una propiedad libre de reinar en las relaciones ilícitas. Este efecto colateral de la guerra y la invasión que se ha escapado a la atención y la apatía expresada y / o el descuido o la incapacidad de las autoridades para hacer algo al respecto, ha dado lugar a una muy volátil y peligrosa etapa. Una gran cantidad de personas sin títulos de propiedad son ahora viven en el temor de la burbuja inmobiliaria y de ruptura, aparte de las económicas más amplias repercusiones políticas y que pueden seguir, pueden encontrar que ellos son los verdaderos perdedores se enfrentan con el desastre financiero y la pérdida de sus hogares por defecto .

En segundo lugar, hay largas demoras en la expedición de nuevos títulos de propiedad y en la actualidad pueden transcurrir hasta ocho años o más debido a los atrasos antes del hecho. Esto se debe en parte a las anacrónicas prácticas presentes en el sistema que están amenazando con el colapso del sistema bajo su propio peso en la tramitación de una acumulación de solicitudes y, en parte debido a los desarrolladores "inercia, los obstáculos financieros (véase más adelante con respecto a las hipotecas), la falta de certificado de la aprobación debido a problemas de construcción o edificios ilegales o modificaciones a los edificios llevadas a cabo en incumplimiento de los planes iniciales y permisos.

En tercer lugar, el problema con muchas propiedades es que son muy hipotecado a terceros (como por ejemplo, bancos) sobre la entrega a los compradores por los desarrolladores. Aquí debemos llamar la atención sobre otra complicación. No es raro que los compradores y sus representantes legales dejar de reconocer y verificar los detalles que puede haber otros intereses en la transacción. Es decir, el promotor puede construir en terrenos de propiedad de un tercero (persona o institución), lo que significa que el promotor no podrá debemos dinero, pero el tercero (el verdadero dueño) puede hacer! En otro giro a la relación, tanto el promotor y el propietario de la tierra (si es que resultan ser dos entidades jurídicas distintas) puede tener consecuencias importantes tanto los préstamos como la seguridad en la tierra y las casas construidas en esas tierras. Por lo tanto, hasta que dichas obligaciones financieras, cualquiera que sea su naturaleza, se liquidan en primer lugar, no hay oportunidad para el título independientemente de los hechos que se publicará a los legítimos propietarios de los bienes que deben ser en primer lugar los compradores. Al mismo tiempo, hasta que las deudas por los desarrolladores y otros se borran sigue existiendo el riesgo de impago (es decir, el no reembolso de los préstamos) y la perspectiva real de los bancos o quien se le debe el dinero a una fuerza de venta para recuperar las pérdidas lo que significa que el desafortunado comprador la izquierda es, en términos reales, sin hogar e indigentes. Por lo tanto, la existencia de este fenómeno de las propiedades hipotecadas en el momento de la entrega significa que importantes retrasos en la expedición de títulos de propiedad a menos que pueda incurrir tales obligaciones financieras se liquidan en primer lugar que no es a menudo el caso.

El efecto multiplicador de "Titleless" Propiedades

Como puede entenderse, cada uno de los principales motivo o explicación anterior ofrece, por desgracia, nuevas oportunidades para nuevas demoras o riesgos. Por ejemplo, si se toma diez años para los títulos de propiedad que se publicará en una propiedad, es casi ilógico pensar que desde hace diez años, los propietarios se abstengan de llevar a cabo las mejoras a su propiedad. Por definición, estas mejoras podrían ser el clavo en el ataúd en el marco de la ley no mejoras o modificaciones de cualquier tipo pueden ser llevadas a cabo para los bienes de cualquier índole, ya que se considera que la infracción original y la planificación de la construcción de permisos. En tal caso, un certificado de autorización podrá retenida y, por tanto, no títulos de propiedad. Como estamos en este tema de los cambios y adiciones a una propiedad, éstas incluyen cosas básicas, como cobertizos y créanlo o no las antenas superior a un metro de diámetro. Teniendo en cuenta que las antenas están surgiendo en todo Chipre sin permiso estimamos que las infracciones de la ley se han generalizado y plantea la pregunta ¿qué pasaría si, en el estado actual de cosas, el intento de las autoridades para hacer cumplir la ley. Un permiso es necesario para instalar una antena, pero lamentablemente una vez más un propietario no puede solicitar un permiso a menos que s / él es el propietario legal de la propiedad. En la ausencia de títulos de propiedad el propietario legal sigue siendo el promotor o quien posee los títulos de propiedad. Es el desarrollador de nuevo que necesita para solicitar ese permiso y, por tanto, sin su cooperación, el comprador no está en una posición jurídica para argumentar y, en su ignorancia, por llevar a cabo una pequeña modificación o adición, éxito, al mismo tiempo, a caer mal de la ley como así.

También es importante recordar o reconocer que la falta de títulos de propiedad puede significar otras desventajas para el comprador. Otros que están prohibidos de llevar a cabo cualquier modificación a la propiedad, sin que la propiedad legal de una propiedad que el comprador no puede aumentar los préstamos sobre la propiedad, ya sea en el momento de la obtención de capital para la compra o posesión a menos que durante s / recibe una garantía de la propietario legal que es assumingly el vendedor. Más grave si en el transcurso de la espera de títulos de propiedad, el comprador debe vender la propiedad no se puede hacer a menos que el contrato original se cancela y un nuevo contrato es firmado por el promotor o propietario legal. Esto significa que, a menos que esto es una obligación estipulada en el contrato original antes de la cancelación, el promotor o propietario legal puede negarse a hacerlo y cuando s / él puede obligar, s / le podrá exigir el pago de una tasa. No es raro para los desarrolladores para pedir una cuota de hasta el CYP3, 000 (o más bien como muestran algunos casos) para el beneficio. En resumen, se trata de un caso de que se enoja pierde, los jefes ganar.

Relaciones en transacciones ilegales: Contradicciones imprevistos y Consecuencias de la Ley

Sin embargo, de todo este lío no hay nada como el peor posible contradicción y la responsabilidad social y en términos jurídicos que el hecho de que los bienes de cualquier índole que se entrega (de ahí el acto de transmisión de las claves para el comprador por el vendedor) y recibidas ( por lo tanto, aceptado y ocupado por el comprador) antes de la expedición del certificado de aprobación es un acto ilegal - tanto en derecho civil y penal. En resumen, aquí somos como una nación ocupada y la construcción de viviendas que al final entregarlos a los compradores no aptos para la ocupación, dado que la mayoría de estas construcciones se entregan sin un certificado de aprobación, y los compradores quienes, a su vez, aceptar y ocupar en buena fe, sin reconocer que, al hacerlo los hace, ya que ocupan un edificio ilegal, los ocupantes ilegales. Para aquellos que todavía duda de lo que hemos venido diciendo y alerta durante un largo tiempo aquí es lo que la versión revisada y obsoleta ley de 1959, en el momento de la República de Chipre estaba a punto de ser lanzado sin declara en términos: "Ninguna persona podrá ocupar o utilizar , O causa, o permiso, o sufrir cualquier persona a ocupar o utilizar, cualquier edificio a menos que y hasta un certificado de aprobación se ha expedido al respecto por la autoridad competente "[PAC. 96 (10 (1)]. Además, ¿cuántas personas saben que al término de un edificio el promotor (suponiendo por supuesto que tiene los permisos pertinentes, y en nuestra experiencia, algunos de ellos incluso construir casas sin permiso) es necesaria dentro de 21 días para informar a las autoridades de finalización y las autoridades en volver a suministrar el promotor con un certificado de aprobación, frente a la actual largas demoras antes mencionadas con frecuencia a lo largo de ocho años o más? [CAP.96 (10) (2) ].

Entonces, ¿hay algún recurso a la ley para obligar a un desarrollador para expedir títulos de propiedad? Sí existe y, no, no hay. Hay en el sentido de que un comprador puede solicitar una orden judicial para obligar al vendedor o promotor a que adopte todas las medidas necesarias y prever todos los requisitos para la expedición de títulos de propiedad separada dentro de un plazo determinado de tiempo. Esto significa que el vendedor se pone en virtud de una obligación legal y el tribunal que la observancia s / va a cumplir la orden. Sin embargo, este recurso sólo se aplica a los contratos de venta que son depositados y registrados, con un plazo de dos meses a partir de la firma, en el Distrito Local de Tierras y Oficina de Inspección. Lamentablemente, muchos compradores caen en la trampa (posiblemente para ahorrar dinero) de la compra directa de los desarrolladores sin un buen asesoramiento jurídico, o donde buscar asesoramiento jurídico de este queda muy por debajo de la expectativa, se llevó a la firma de los contratos que no se vale el papel en el que se por escrito y que en muchas ocasiones no son nunca depositado en la Oficina de Distrito de la tierra. Por otra parte, aun cuando una acción judicial contra el vendedor y es posible tomarse una no debe ignorar el hecho de que se pide en la ley a través de litigios para poner las cosas bien no significa que la ley se encuentra la demandante (aquí se refieren a nuestros artículos anteriores, en Touch, Cuestiones 10 y 11, pp. 20-21, 22-23, respectivamente). Además, aparte de la financiera y sacrificios personales y la capacidad de permanencia necesario para ver a través de cuestiones, también existe la posibilidad y la más grave por-producto de esa acción que tiene que ver con la estipulación de la ley actual relativa a la entrega y recepción de una la construcción ilegal. Acción contra el vendedor en caso de incumplimiento puede dar lugar también, a través de contra-medidas por el vendedor (o las autoridades) tanto en el Tribunal Civil y Penal contra el comprador (demandante) para la entrada ilegal y la ocupación ilegal de un edificio! Si esto no es un lío creado por la ley y las circunstancias descritas anteriormente nos gustaría que alguien nos diga lo que es un lío.

Resumen y el papel del Estado

Se trata de una histórica social y cuestión jurídica que se le ha permitido desarrollar hasta un punto que muchas personas están encontrando su disgusto a los escollos que han permitido a sí mismos, mientras que en otoño, al mismo tiempo, la colusión entre las autoridades, desarrolladores y proveedores en general, ha conseguido rebajar la importancia de que, y para crear la impresión o pretensión de que la situación no existe o si existe es la propia especie a cabo por algunos ajustes del proceso legislativo. Creemos que no se ajuste puede salvar la situación de calamidad a menos que las autoridades tomen en consideración los intereses de los compradores y de manera drástica, pero cuidadosamente modificar la ley de re-definición de las responsabilidades de todos los participantes y el establecimiento de intercambio social entre las partes interesadas dentro de un transparente y marco jurídico moderno que tenga en cuenta las complejidades de la actual rápidamente cambiante mercado de la vivienda. Diversos intereses se debe volver a definir y re-trabajado para garantizar que las viejas y malas prácticas actuales llegado a su fin. Sólo de este modo la economía y las relaciones sociales del mercado de la vivienda restaurada de manera segura e impedir un gradual pero evidente colapso. El futuro de una sana economía nacional y un ingreso regular por el Gobierno de esas transacciones en paraísos fiscales por sí sola (más de CYP200 millones por año) depende de que y por las autoridades tomando nota de la escritura en la pared o se enfrentan a la suerte de otro Babilonia .

Profesor Dr Andonis Vassiliades y Maria Chimonides

© Prof Dr Vassiliades Andonis, de octubre de 2007. Ninguna parte de este artículo puede ser reproducido o utilizado en cualquier forma sin previo permiso por escrito de los autores.

Profesor Dr Andonis Vassiliades es profesor de Derecho, Criminología y Justicia Penal, una clínica y psicoterapeuta.

Maria Chimonides es un abogado y un consultor jurídico.

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El artículo anterior apareció por primera vez en la revista a la Escucha, pp. 30-33, cuestión 12, 2007