La política de vivienda y de títulos de propiedad (2)

En el mes pasado la cuestión de en que a la Escucha críticamente examinado el contexto histórico, social y cuestiones jurídicas, leyes anticuadas y contradicciones jurídicas y la colusión entre las autoridades, los desarrolladores y proveedores en general que han ido a dejar que el presente asunto en relación con lo siento "titleless "Propiedades.

La búsqueda ilimitada de la competencia y sin fines de lucro y de ventajas pecuniarias en la industria de la construcción hace que la construcción, compra y venta de "titleless" aún más las propiedades de un despiadado, inmoral y jurídicamente arriesgado acto.

En esta parte 2 sobre el tema, ya que proporcionamos reales, ejemplos reales de los compradores y sus problemas en el mercado inmobiliario. Los estudios de caso han sido seleccionadas para demostrar el punto y diversas preocupaciones y no están destinados a ser típico de todas las experiencias. De hecho, hemos elegido la menos extrema atroces casos y para evitar la carga emotiva y desleal presentación. En parte, por ejemplo, más graves y terribles casos, incluidos los casos de propiedades construido y comprado sin ni siquiera la planificación y permisos de construcción y mucho menos el certificado de aprobación final, se han omitido deliberadamente, ya que se encuentran en el momento que se escuchó en la Corte y la referencia a ellos puede poner en peligro el debido proceso de ley.

Caso de Estudio 1

Fondo

Un grupo de casas construidas hace 11 años por una empresa de construcción a través de diversas ofertas con los propietarios de la tierra. Las controversias entre la empresa constructora y los propietarios de la tierra terminó con los propietarios de los terrenos comprados por la empresa de construcción a través de terceros que fueron compensados por su apoyo financiero por cada uno de ellos un porcentaje de la tierra y cada dos casas en el momento de la construcción.

Registrado propietarios y las complicaciones

Hubo cinco propietarios registrados: los dos socios de la empresa de construcción y otros tres particulares. Este último planteó capital sobre el valor de las tierras y casas, por lo tanto, la participación de tres bancos también. Pronto, uno de los propietarios privados se redujo a cabo con los socios de la empresa de construcción y de las relaciones entre ellos resultó agrio. Como si para empeorar las cosas, la empresa de construcción, después de la finalización del desarrollo, sigue siendo una empresa en el nombre solamente. Los dos socios, a raíz de los desacuerdos, fue su propio camino. En otro giro, uno de los propietarios privados murió sin testamento y sin un oficial y legalmente nombrado administrador de su finca. Salió de su crecido los niños y sus familias y su amante (que entonces casado con otra persona y había un niño de los nuevos marido) para ordenar las cosas. Como si eso no fuera suficiente, la amante, marido y los niños vivían en una de las propiedades en cuestión pertenecen a los fallecidos del hombre masa.

Disputas legales y títulos de propiedad: los seis primeros años

Debido a lo anterior las complicaciones y la falta de interés de la emisión de títulos de propiedad se mantuvo latente durante los primeros seis años. Las diversas partes, cuyo consentimiento y las firmas necesarias para proceder a las solicitudes de títulos de propiedad, ahora se dispersa por toda la isla y en el extranjero. La tarea de encontrar cada parte y la obtención de consentimiento apareció en el mejor de enormes proporciones y, en el peor de los casos, una tarea imposible. Una firma que falta, y sin un poder de abogado a la cobertura de esos casos, habría escrito de desastres y no títulos de propiedad. Además, las violaciones evidentes de la planificación original de los permisos y consentimientos por parte de la empresa de construcción y los compradores de los bienes significa que existe una clara posibilidad de que las autoridades pueden rechazar títulos de propiedad por motivos de construcciones ilegales. Añadido a esto, los dos principales partidos a los títulos de propiedad, la ex-socios de la empresa de construcción, se negó a cooperar. Insistieron en que esta fue la tarea de cada uno de los compradores y no tenían dinero en efectivo o tiempo de repuesto!

Los próximos cinco años y la búsqueda de títulos de propiedad

Después de cinco años de casi todos los días y las negociaciones directas con diversos intereses; legalmente la clasificación a cabo el desorden dejado por uno de los propietarios privados de su muerte para ejecutar y administrar su patrimonio; llegar a un acuerdo con su ex-amante y su familia a abandonar la propiedad (relativa a un acuerdo de indemnización); hacer seis viajes de ida y vuelta a Paphos, Limassol a ocho y tres a Nicosia; muchas llamadas telefónicas y por escrito los intercambios con las partes que viven en el extranjero en el momento, 16 visitas a el Registro de la Propiedad, y cinco de la planificación y la normativa de la construcción oficinas; seis inspecciones sobre el terreno con funcionarios, tres visitas a los bancos, ocho reuniones con la empresa de construcción, de mantenimiento de los compradores informados y motivados; ordinario de la solución de las controversias entre ellos, ya que difícilmente podría comprender el funcionamiento del contexto que se encontraron en; se ocupan de la negativa por parte de algunos de estos para contribuir a los gastos, y cinco ante el tribunal; desafíos directos y hace un llamamiento a las autoridades para ver la razón y para agilizar la complicada labor de la expedición de títulos de propiedad; con enfrentamientos, desafíos y amenazas legales a las partes la picaresca en particular la empresa de construcción ; La clasificación de las facturas pendientes de pago y los impuestos y la amortización de los préstamos bancarios, los títulos de propiedad fueron, finalmente, publicado -, pero a un precio.

Postscript

Por mucho que es difícil de creer, dentro de los tres meses siguientes a la recepción de sus títulos de propiedad, una de las autoridades amenazaron con iniciar procedimientos legales contra los propietarios, salvo que demolidas o restauradas sus propiedades a su original estado de planificación de permiso! Añadir a esto, la omisión de la empresa de construcción para instalar el sistema de alcantarillado subterráneo de las propiedades a ser conectados al sistema principal, por los propietarios eran y siguen siendo legalmente responsable. Ellos se enfrentan ahora a un litigio a menos que dispongan de tal sistema en un muy prohibitivo costo financiero para ellos.

Estudio de caso 2

Fondo

Una pareja en su afán de comprar su "sueño" de origen - una antigua terraza de propiedad - había organizado, sin solicitar primero asesoramiento jurídico independiente, a reserva de la propiedad por la entrega a la agencia inmobiliaria 1000 libras chipriotas que fue tratado por el propietario como no -depósito reembolsable. También se comprometió a pagar un nuevo Chipre 1000 libras al propietario el plazo de una semana. El propietario de los bienes anunciados con la posesión vacante, el pleno título de propiedad y listo para la transferencia y registro.

Asesoramiento jurídico y la consulta

Tras el nombramiento de asesores jurídicos, los compradores se les aconsejó que había actuado en contra de su propio interés por la entrega de dinero en efectivo y prometedor que pagar aún más, sin primero asegurarse de que cualquier depósito debe ser pagado en primera instancia reembolsables y sujeto a una satisfactoria búsqueda en el título de la propiedad. Se informó al agente inmobiliario que más dinero no se proporcionará hasta la situación de la propiedad del título podría ser comprobado. El propietario se le pidió que rellenar un cuestionario del vendedor acerca de la propiedad. A pesar de sus fuertes objeciones y quejas en primer lugar, que cedió y terminó sus respuestas y firmado a la satisfacción. En particular, que él era el propietario legítimo de la propiedad, que tenía todo el derecho a transmitir y transferir la propiedad a los compradores y / o sus sucesores en el título, que la propiedad estaba libre de toda controversia, y que no era la carga con las consecuencias financieras u otras obligaciones a un tercero.

Buscar en el título

Contrariamente a las garantías de los proveedores de la búsqueda identificó serios problemas con la propiedad. Estos contradice sus promesas y demandas. La propiedad fue hipotecada en gran medida a un banco, hubo controversias frontera con un vecino, y los bienes no vienen en términos físicos solamente. Hubo también un problema social y personal "regalo" incluido en el precio. Los compradores, a la entrada, se han encontrado una ex-esposa con los niños que viven allí felizmente en el olvido y que su ex-esposo y padre había vendido y la eliminación de la propiedad sin su conocimiento y consentimiento.

Resultados

Los compradores se aconseja a pie antes de que se haya incurrido graves dificultades financieras y otras pérdidas. Sin embargo, insistió en que en todas las vías de resolución debe ser intentado. Después de casi un año de esos intentos de resolución; amenazas de acciones legales contra el vendedor y sus agentes para hacer declaraciones falsas y tergiversación de los hechos; el vendedor sigue insistiendo en que los compradores le debía dinero; continua, pero infructuosos esfuerzos con el banco y su ex esposa para llegar a algún acuerdo aceptable, los compradores y el asesoramiento prestado atención resultó la espalda a la operación. Afortunadamente, el vendedor bajo la presión del depósito devuelto a los compradores y el acuerdo fue rescindido. Los compradores por lo tanto, guardan su inversión inicial y, en el largo plazo, que probablemente ha salvado de la ruina ellos mismos. Que aunque les costo una lección acerca de la trampa de la propiedad y un año de honorarios de abogados para la actividad realizada en su nombre. Ambos podrían haberse evitado si hubieran buscado asesoramiento en el primer lugar.

Estudio de caso 3

Fondo

Una pareja de ancianos gastado todos sus ahorros de vida en la adquisición de lo que pensaban y se comprometió a ser un derecho de propiedad. Ellos pagan el precio acordado separarse de los bungalow a través de su asesor jurídico, que también elaboró el contrato de venta. En la toma de posesión, y después de seis meses de vida allí, no podían entender por qué se ha tenido problemas con la prestación de servicios (por ejemplo, electricidad, agua y teléfono) y por qué no tenían la dirección postal correcta. Ellos buscaron una segunda opinión jurídica independiente y asesoramiento.

Un contrato de venta indigna de uso

En el estudio del contrato independiente de asesores jurídicos se sorprendió por la pobreza del contrato. Otros graves que otros técnicos y jurídicos defectos señalados en el contrato, es evidente que no hay búsqueda en el título, ya que el contrato había perdido totalmente o omitido mencionar el domicilio de los propietarios de la tierra en la que la casa fue construida y que en a su vez fueron fuertemente hipotecado a un importante banco. El vendedor sólo se mencionó la empresa que construyó la propiedad. En consecuencia, al no incluir a los propietarios de la tierra, el contrato de venta no ha de crear una masa de la tierra sobre toda la propiedad. Los verdaderos dueños de la tierra, quien hizo el acuerdo con el promotor para construir la propiedad sobre sus tierras, deberían haberse incluido en el contrato como los proveedores y co-propietarios para que sin el recurso previsto en virtud de la Ley 96 (I) 1997 no aplicar y no puede invocarse en contra de ellos. Incluso si el contrato fue aceptada (y en este caso debido a su flagrante mala calidad no fue aceptada) por la Oficina de Distrito de Tierras para fines específicos de rendimiento, no habría sido cualquier recurso a los compradores en cualquier acción civil presentada ante un Tribunal desde la co-propietarios, los dueños absolutos de la tierra, no eran parte en el acuerdo. Además, dado que el contrato ni siquiera fue registrada en la Oficina de Tierras del Distrito no hubo oportunidad de cualquier recurso se está aplicando en contra de los vendedores en cualquier controversia sobre, por ejemplo, títulos de propiedad y su transferencia y registro en el nombre de los compradores. Simplemente, el contrato era un trozo de papel con escaso valor jurídico si los hubiere. No hay nada en él para evitar que los vendedores, en ausencia de cualquier acusación legal sobre ellos, de re-venta o la eliminación de la propiedad, o volver a la hipoteca que en la voluntad, o simplemente que no se ajusten a los términos del contrato legal la impunidad.

Acción y resultados: en seis meses

Después de numerosas consideraciones y los contactos con las partes pertinentes, un nuevo contrato de compraventa fue elaborado por el equipo jurídico. Esto incluye todos los co-propietarios (el promotor y los propietarios de tierras) y los intereses del banco. También logró que el banco a emitir una renuncia por escrito a los compradores. El co-propietarios llevan a cabo todos los trabajos necesarios para la prestación de servicios y que prestaron a un título de propiedad y su transferencia y registro en el nombre de los compradores en un período determinado de tiempo. El contrato de venta fue debidamente registrada en la Oficina de Tierras del Distrito para los efectos de la performance específicas. Esta anunciado el éxito y la finalización satisfactoria de la tarea, pero al costo de seis meses de constante y diario de los intentos de concertación y nuevos costos para los compradores.

Postscript

Los compradores fueron afortunados en este caso. Para, entre otras oportunidades, las partes implicadas están dispuestos a cooperar, a pesar de sus diferencias, para ver a través de la tarea. El promotor, co-propietarios, los bancos y las autoridades cuando sea pertinente, todas demostrado dispuestos a obligar. En cualquier otra situación de los dos compradores que han estado en una amenaza muy arriesgado y posición con respecto a sus activos. Actualmente, están estudiando qué medidas apropiadas a adoptar para recuperar sus pérdidas debido a negligencia profesional y, posiblemente, las reclamaciones fraudulentas.

Profesor Dr Andonis Vassiliades y Maria Chimonides

© Prof Dr Vassiliades Andonis, de octubre de 2007. Ninguna parte de este artículo puede ser reproducido o utilizado en cualquier forma sin previo permiso por escrito de los autores.

Profesor Dr Andonis Vassiliades es profesor de Derecho, Criminología y Justicia Penal, una clínica y psicoterapeuta.

Maria Chimonides es un abogado y un consultor jurídico.

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Este artículo apareció por primera vez en la revista a la Escucha, cuestión 13, 2007