La Política de Vivienda y títulos de propiedad (3)

Esta última parte 3 de nuestros artículos en la trampa es de propiedad sobre las buenas prácticas. En los artículos anteriores hemos explicado las trampas colocadas por otros para la captura de los compradores y los problemas que esta última experiencia como a menudo caen en las trampas. El presente documento es acerca de cómo no caer en esas trampas en el primer lugar.

Este artículo debe ser tratada como una carta de los conocimientos y la preparación para cada comprador. El hotel cuenta con un equipo de protección y abundante munición de prácticas para permitir a los compradores para sobrevivir la mayor parte de la arremetida y la complejidad de la tarea. Este artículo, junto con los dos anteriores, debería proporcionar toda la intención de los compradores la información suficiente para prepararlos para la tarea y el reto de la compra de una propiedad; para tener un balance de las buenas intenciones y sus acciones y proceder con cautela pero también con confianza con pleno conocimiento que están mentalmente bien preparados para negociar los riesgos y salir de la tarea lo suficientemente satisfecho de que su adquisición es relativamente seguro. No ofrecemos una garantía o promesa que, a raíz de la sencillez de las normas a continuación dará a los compradores la plena cobertura. En el fondo, estamos de vuelta para el dictum, "comprador tenga cuidado". Si hay una trampa establecidos allí, y uno a saber de ella, la lógica de acción es evitar que si es posible. La responsabilidad es, por tanto, a los compradores para asegurarse de que saben lo que están haciendo. Ofrecemos puestos signo útil. ¿Cómo son seguidos es una cuestión para los compradores por sí solo y que siguen siendo el único responsable de todo.

Regla 1: conozca a su propiedad

Es importante, como hemos comentado en repetidas ocasiones en otros lugares, a no ser adoptadas por el deslumbrante despliegue publicitario de anuncios, persuasiva y sonriente constructores, agentes inmobiliarios o los ocupantes de la propiedad, y el deseo de abandonar la "carrera de ratas" por algo más atractivo y un asumió mejor el estilo de vida. Todos tenemos que confiar en nuestras vidas, pero podemos lograr mejores resultados, tomando ciertas precauciones. Conozca a los bienes y aprender a preguntar las preguntas pertinentes. ¿Es estructuralmente sólida? ¿Puedo comprar sin riesgo a un supervisor del informe? Ha todos los servicios (agua, electricidad, teléfono), siempre y conectado a la red? Es el precio derecho? ¿Ha títulos de propiedad? ¿Es hipotecado? Lo que es más importante, los compradores deberán visitar, ver e inspeccionar la propiedad - no sólo una vez pero por lo menos tres veces. Al igual que las personas, las primeras impresiones asunto, pero llegar a conocerlos mejor con la experiencia. Siempre nos sorprende que algunos compradores tienen la intención de comprar una propiedad a través de Internet, por ejemplo, acaba de elegir propiedades de los desarrolladores de visita »o los agentes inmobiliarios los sitios web. En esos casos, realizar y dar cruda, brusca y áspera comentarios y asesoramiento sobre los muchos riesgos y peligros. Básicamente, le decimos a esos compradores en términos inequívocos que reconsidere y deje de soñar. Lo hace el truco para la mayoría, pero curiosamente algunos todavía optan por proseguir sus fantasías independientemente. Este comportamiento normalmente termina en lágrimas y francamente los compradores que hacerlo contra asesoramiento merecen lo que reciben y no después culpar a otros de sus propias desgracias. Por lo tanto, los compradores deben salir de su manera de ver, inspeccionar y juzgar la propiedad y pensar las cuestiones cuidadosamente.

De particular preocupación son los casos de comprar sobre plano o en construcción propiedades. Ellos son de origen desconocido cantidad y la calidad y los compradores deben ser muy cuidadosos. Muchas personas han sufrido graves pérdidas a cabo este tipo de compras. Por ejemplo, estas propiedades tal vez nunca se terminó de planificar o peor que puede resultar "fantasma" es decir, propiedades inexistentes. Cuando esto ocurre, el único que me queda a los compradores' manos son las promesas sin valor de los ausentes más ricos y los proveedores, los desechos de papel que una vez fue llamado plan de un dibujo, y montones de sueños destrozados.

Regla 2: conozca a su vendedor y agente inmobiliario

Es importante que usted sepa de primera mano que usted está vendiendo la propiedad. El vendedor (desarrollador o no) puede ser de venta y el agente inmobiliario puede ser la promoción de la misma, sino que ambos tienen un objetivo común: hacer de la vida o una ganancia. Por lo tanto, olvidar las sutilezas y comprobar a cabo. Pregunte por las credenciales del vendedor y lo que es más importante si s / él es de hecho el único legal o propietario o copropietario. Por ejemplo, s / que pueda tener la propiedad construida por alguien más que la tierra significa que hay co-propietarios y, de hecho, el dueño absoluto, hasta títulos de propiedad por separado se publican, son los propietarios de la tierra, o s / él puede simplemente lo propio conjuntamente con un socio o un ex socio que no son conscientes de la venta, o que su propiedad para la venta se ve hipotecada por un tercero. Verifique en la agencia inmobiliaria si s / he está registrado. Si no es así, ser doblemente sospechoso. Lo más grave, comprobar si los dos están conectados de ninguna manera. El vendedor y el agente inmobiliario puede llegar a ser uno-y-la-misma familia (esposo y esposa y otros familiares, por ejemplo)! Es posible que, en su defecto, tengan un interés directo en el proyecto, es decir, el agente inmobiliario puede ser uno de los co-propietarios o ha invertido una parte en el desarrollo de la propiedad. Es posible que no haya alguna actividad ilícita en ese sentido pero el comprador puede, al menos, sopesar los hechos y decidir si la compra es una empresa viable.

Regla 3: ver su billetera y no promesa o firmar nada todavía

Cuando esté satisfecho y dispuesto a comprar, tendrá que reserva la propiedad. Sin embargo, no dan ningún dinero a nadie, ni debe de hacer cualquier promesas y, mejor aún, no debe firmar nada en absoluto antes de buscar asesoramiento independiente. Este es el momento en que un comprador debe reconocer que mucho está en juego y buscar ayuda profesional de asesores independientes. Los compradores que tratan de cortar las esquinas de aquí de pretender que-pasando por el asesoramiento profesional (ya se trate de un informe del inspector o de apoyo jurídico) se ahorrará dinero podrían encontrarse lamentando su traslado para el resto de sus vidas. Solicite asistencia y deje que su profesional nombrado para manejar tanto los actos previos (depósito / reserva, todo el papeleo inicial, etc) y el resto de la labor requerida. Esta sabia Mayo ahorrar dinero y por lo general garantizar un aterrizaje seguro. Si encuentra que el proveedor y / o el agente inmobiliario que la presión en un acuerdo (por ejemplo, que van a vender la propiedad en otros lugares si no dejar un depósito, o si no firmar los documentos) a pie o simplemente se adhieren a nuestra norma y asesoramiento. Expresar su interés y darles el nombre de su juristas independientes para hacer frente a. Si el vendedor o su agentes no pueden ajustarse a este acuerdo, entonces usted mejor encontrar otra casa de una fuente diferente.

Si usted o sus asesores jurídicos pagar el vendedor o sus agentes de un depósito en la propiedad, garantizar que esto está sujeto a contrato y es reembolsable - sólo en el caso, por cualquier motivo, usted no puede proceder con la compra. La forma en que el depósito o gasto de reserva se paga y antes de redactarse un contrato de venta se ha completado o en el contrato de venta se puede hacer toda la diferencia si es reembolsable o no. Por lo tanto, comprobar que sus abogados hacer la cosa correcta.

Regla 4: seleccione su asesores profesionales cuidadosamente

Asigne a su compra y la confianza a los profesionales que trabajará para usted y para usted solo. Es decir, nombrar a su profesional asesor jurídico u otro tipo de asesores en pleno conocimiento de que son independientes del vendedor y el agente inmobiliario. No siempre se sienten miedo de pedir (y en caso de duda hacer que confirmar por escrito) si tienen cualquier título oneroso a la propiedad (o la mayor urbanización en el que la propiedad se encuentra). Como en el caso de los agentes inmobiliarios, muchos de esos profesionales puedan tener, por ejemplo, las inversiones en el desarrollo, construcción y venta de los aspectos del proyecto. Pueden ser la celebración de directivos y / o participaciones en las empresas que poseen la tierra o, si no las mismas empresas, las que son responsables de la construcción o venta de las propiedades en cuestión. El énfasis entonces en la elección de sus representantes debe ser declarado en su independencia (o donde no pueden ser independientes solicitud de que declaren sus intereses), el conocimiento, fiabilidad, eficiencia y su fuerte sentido de personal y la responsabilidad social (es decir, para representar a usted con una conciencia -- Algo crucial, pero vergonzosamente falta o escasea en este momento y edad).

Regla 5: buscar el título y la condición de la propiedad

Su representante legal deberá llevar a cabo una búsqueda de títulos. Antes de proceder al contrato y, por tanto, la comisión de uno mismo, una investigación exhaustiva sobre la propiedad paga dividendos. Todo acerca de la propiedad en particular la planificación y los permisos de construcción, certificado de aprobación, los servicios prestados, las zonas comunes de uso y si hay un acuerdo general que vincule a todos los compradores a una obligación legal de gestionar y compartir la administración y los costes, la propiedad y el título de propiedad, hipotecas u otros gravámenes (por ejemplo, notas), la integridad estructural, las controversias y reclamaciones de terceros y así sucesivamente. Si la unidad viene sin un título de propiedad, sus asesores jurídicos debería explicar a usted los riesgos y la forma en que estos riesgos pueden o no pueden ser cubiertas. Este asesoramiento puede permitir que usted pueda tomar una decisión informada.

Regla 6: tener cobertura en virtud de un contrato de venta dignas de consideración

La aceptación de un contrato de venta presentado a usted por el vendedor, agente inmobiliario o cualquier otra persona que no es su asesor jurídico independiente es una preocupación muy arriesgado. El contrato debe ser aclarado por su asesores jurídicos o, preferiblemente, usted debe confiar en sus asesores jurídicos independientes en la redacción de un contrato que satisfaga sus requisitos específicos para esa ocasión. Se deberá indicar claramente todos los propietarios y co-propietarios, la naturaleza precisa de los bienes comprados, los límites, permisos, diseño y dibujo planes, etc cualquier extras incluidos en el precio, cualquier hipotecas u otros gravámenes. Si la propiedad es hipotecada una hipoteca de la liberación del vendedor banco junto con el consentimiento del banco y la promesa de permitir la transferencia y el registro del título de propiedad a nombre del comprador es un deber. En él se ofrece una garantía de que si el vendedor por defecto, la propiedad no será bajo la amenaza de los deudores y el comprador va a mantener su propiedad. Si hay cualquier otro tipo de cargas sobre la propiedad como memos, es importante que estos se descargan y eliminado antes de firmar. Si el vendedor o sus deudores no están dispuestos a obligar, sólo a pie y no se lo pensó un segundo. También, asegúrese de que el contrato se estipula un plazo razonable, tras la finalización de los bienes o la firma del contrato, cuando el certificado de aprobación y el título de propiedad será publicada y el segundo a ser trasladado y registrado a nombre del comprador. Una opción para las sanciones deben incluirse en caso de que el vendedor no mantiene esas promesas sin una buena razón. Un buen contrato también debe incluir una opción para el comprador de poder rescindir el contrato de venta y reventa de la propiedad en cualquier momento después de tomar posesión. Por el contrario, debe haber una clara obligación de que el vendedor (y eso significa que todos los co-propietarios) para ayudar en el proceso. S / él es, después de todo, por el tiempo que s / él sigue siendo el título de propiedad titular, el que tiene un derecho legal para vender. Pero ten cuidado. Algunos vendedores no está de acuerdo con esta debido a las numerosas complicaciones y presiones (incluidas las cuestiones de fiscalidad) y en los que están de acuerdo que puede imponer una carga de hasta 3.000 CYP (5.125,80 euros), aunque esta cifra se ha conocido a llegar más alto. Por último, pruebe difícil no pagar la totalidad del precio de compra acordado por separado hasta que los títulos se expidan en su nombre. Si al final del día usted no está satisfecho con la cobertura que el contrato se disponga o los vendedores no están dispuestos a ofrecer una cobertura adecuada para usted, una vez más hacer la cosa correcta: a pie de la operación. Hay muchas otras propiedades para comprar de forma segura y mejores vendedores para hacer frente a.

Regla 7: pagar el impuesto de timbre y depositar el contrato en el Registro de la Propiedad

En la firma del contrato de venta, dentro de un mes de esa fecha asegurarse de que esté debidamente sellado (es decir, usted tiene que pagar el impuesto de timbre correspondiente a la oficina local de impuestos) de lo contrario es una pena por la demora y el plazo de dos meses de la misma fecha de depósito en el Registro de la Propiedad para el cumplimiento específico. Esto actuar, por separado, hasta títulos de propiedad se expiden, con cargo a la propiedad y proteger sus derechos legales en caso de incumplimiento de los términos del contrato por el otro lado.

Buena suerte y seguro de caza!

Profesor Dr Andonis Vassiliades & Maria Chimonides

© Prof Dr Andonis Vassiliades, de diciembre de 2007. Ninguna parte de este artículo puede ser utilizada o reproducida en cualquier forma sin permiso previo por escrito de los autores.

Profesor Dr Andonis Vassiliades es profesor de Derecho, Criminología y Justicia Penal y una clínica Psicoterapeuta.

Maria Chimonides es un abogado y un Asesor Legal.

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Este artículo apareció por primera vez en A Touch Magazine, pp. 26-27, cuestión 14, 2008