Título de propuestas de acción son una receta para el desastre

Examen crítico del título del Gobierno de Chipre de propuestas hecho por el Dr. Andonis Vassiliades

Propios de Chipre, versión de "Sí, Ministro!"

Ha sido nuestro principio ético largo de muchos años de la integridad personal, académico y profesional, cientos de obras publicadas, la vida académica y profesional y la práctica los compromisos a respetar las opiniones de los demás y no estamos de acuerdo en que evaluar críticamente y evaluar y desafiar abiertamente su visión del mundo de las cosas, pero sin ser grosero o irrespetuoso. Después de todo, así es como progresa el conocimiento.

Alguien dice que la tierra es plana y la otra persona se adelanta a desmentirlo y ofrecer una interpretación alternativa de cómo es el mundo. Estamos haciendo lo mismo aquí.

Hemos escuchado al Gobierno, hemos estudiado sus intenciones y lo publicamos, en resumen, sus planes para modificar las leyes existentes para resolver el problema de los títulos de propiedad. Respetamos sus esfuerzos para poner las cosas en derecho, pero no estamos convencidos.

La audacia y la ingenuidad de las propuestas no son característicos del proceso legislativo normal. De hecho, estamos horrorizados de que tales propuestas han sido incluso considerado para el libro de estatutos que son un campo de minas legal y una bomba de tiempo social. Como tal, estamos de hecho abiertamente crítica de estas ideas en el presente artículo.

Desde el primer momento, se dice que las propuestas son un caos de las piezas de ilógico y malas conexiones y una receta para el desastre. Este es un punto interesante que no debe escapar a la atención. La mayoría de los científicos y la gente común siempre preocupado por la manera de predecir los desastres (ya sean personales, físicos, climáticos o sociales) y para ello crean todo tipo de modelos para entender la formación de los desastres y la manera de prevenirlos. Las enmiendas destinadas a las leyes actuales para hacer frente al problema de la escritura de la propiedad son una excepción a esta regla. Que representan el efecto contrario: son un instrumento social y jurídica de la ingeniería diseñada para causar un desastre.

Título Escrituras, la construcción y las normas de planificación y autorizaciones: una siniestra combinación

La solución al problema del título Escrituras es bastante simple: desentrañar desde la multitud de normas y reglamentos relativos a los asuntos de la construcción y las normas de planificación y tendrás tu respuesta.

¿Por qué la propiedad de bienes relacionados entre sí y estar vinculado a cuestiones que no tienen absolutamente nada que ver con el derecho de propiedad de un activo? Si usted está comprando un destartalado de un edificio, una roca, un garaje en desuso, un coche mal estado y no apto para circular o lo que sea, y usted tiene derecho a reclamar que es suyo, ese objeto de deseo o de la elección debería ser la suya. Si la propiedad que resulte ser indigno de uso, o viola alguna norma o regla de seguridad, o tiene adiciones no autorizadas o ampliaciones o modificaciones que ponen en tela de juicio su legitimidad y puede resultar un peligro para el propietario o para otros, entonces la acción en estas circunstancias es apropiado para abordar esas cuestiones y de las infracciones. En circunstancias normales, no debería ser un grave problema de la propiedad o someterlo a una clasificación de crudo de un definitivo (completo) o incompleta o restringidos escritura.

Es simplemente absurdo. Se confunde el derecho de la propiedad con la salud de administración, seguridad, construcción y planificación, entre otros.

Económica y la conveniencia política y un modelo de conflicto

La mayoría de las medidas y los medios procesales por ejemplo, aplicaciones, planificación, construcción, tasas, multas, certificado de aprobación, las decisiones del Comité, tiene escrituras Actualización, clasificación y registro de propiedades, los desafíos, los procedimientos judiciales, honorarios legales, etc tienen que ser pagados.

Los únicos beneficiarios obvios fuera de las propuestas si están legisladas serán los desarrolladores, los bancos, los profesionales del Derecho y, sobre todo (al menos por un tiempo), el Estado.

En general, las propuestas de arrojar fuera de la responsabilidad del Estado en la protección de los compradores, y en general el mercado inmobiliario, en el sistema judicial, las comisiones y los procedimientos burocráticos. Gran parte de esta dependencia se refleja en los aspectos de procedimiento establecidas para cada uno de los cambios legislativos y las formas de resolver los problemas y desafíos.

Las leyes modificadas, en lugar de tener éxito en establecer una mejor relación social, aumentará los conflictos y facilitar más y el descontento entre los principales participantes activos - para los vendedores, compradores, las autoridades y los bancos. Casi todo lo que se refiere tanto a los comités especiales o las autoridades competentes o ante los tribunales para la resolución de diferencias en lugar de que el gobierno se atrevió a ver a sus propias responsabilidades y promulgar una legislación clara e inequívoca de que los Estados y protege los derechos de los compradores. De hecho, el uso pregonado mucho de "cumplimiento específico", la venta de tierras (rendimiento específico) La Ley, que el gobierno considera que es el instrumento mediante el cual los compradores pueden obtener sus derechos, aunque útiles, pone la responsabilidad por completo a los compradores para luchar por sus derechos, cuando en realidad esos derechos deberían haberse otorgado en el momento de la compra sin necesidad de utilizar cualquiera de rendimiento específicos para adquirir los derechos de propiedad. En particular, ¿cómo exactamente específicos de rendimiento se aplicará cuando no hay una sola referencia a la cuestión discutible, pero graves, de las hipotecas y otras cargas entre bancos y muchos otros terceros?

Para que el gobierno se basan en la buena voluntad de los desarrolladores y los bancos y el contexto cultural chipriota de encontrar un compromiso para ayudar al comprador (Neoclis SYLIKIOTIS, 2009, "el ministro de confianza Título cambios Escritura trabajará") muestra una falta de comprensión adecuada de la el marco jurídico y psicológico negativo en el que los compradores se han visto atrapados in

Específicos de rendimiento, los desarrolladores y los bancos de

En el contexto de las leyes confusas y assumingly relacionados entre sí y sus modificaciones, esta pieza de legislación, la venta de tierras (rendimiento específico) Ley, constituye en sí una útil y relevante para los compradores en la búsqueda de la justicia.

En particular, las extensiones de los órganos jurisdiccionales y la introducción de la aplicación retroactiva y la ejecución del cumplimiento específico (es decir, para cubrir a quienes no han tenido los contratos de venta depositado en el Registro de la Propiedad en el plazo permitido) son bienvenidos.

Sin embargo, como se señaló anteriormente, no hay nada dicho sobre la relación entre un promotor y un banco y la liquidación de deudas o, si las deudas se les permite quedarse, cómo un banco de liberación de la garantía (es decir, la propiedad) y permitir la la transferencia de títulos de propiedad a los compradores. Los bancos no son organizaciones de caridad e incluso organizaciones de beneficencia que tener algún ingreso de alguna parte y sus activos deben ser protegidos.

Lamentablemente, estas cuestiones sobre las deudas pendientes son normalmente resolverse sólo cuando los compradores están dispuestos a pagar las deudas de los desarrolladores para proteger sus tenencias de la quiebra. Incluso después del pago de las deudas (lo que efectivamente deja al desarrollador más rica y feliz) el camino de la recuperación y teniendo sobre la propiedad de su activo está plagado de innumerables obstáculos.

El olvidado "accionistas"

La cuestión del cumplimiento específico y los cambios de la legislación en general no tienen en cuenta la cuestión particular y el problema de la copropiedad y la forma de "acciones" en un edificio o un terreno en el que los edificios han sido construidos pueden ser acomodados bajo las nuevas leyes .

Muchos compradores se han vendido las propiedades si se le da una cuota de propiedad (normalmente con fines de hipoteca). Sin embargo, las complicaciones que surgen para las personas con dichas acciones de co-propiedad son difíciles de describir.

El escollo más difícil en la aplicación y la recepción de escrituras de propiedad en esos casos es que uno no se ocupa ahora con un único promotor o vendedor, pero con un número (ya veces muchos), co-propietarios de la firma y consentimiento es necesario para los asuntos de proceder.

Las propuestas no tienen en cuenta ni se da ninguna indicación de cómo el deterioro de estas personas pueden ser abordados.

Y reglamentos contradictorios y confusos amiguismo

Las propuestas están llenas de contradicciones. Son una amalgama de diversas partes que no se sincronizan y no actúan en concierto como una entidad única con un único propósito sea dentro de cada ley o entre las distintas legislaciones.

Cualquiera que lea nuestra presentación en los dos números anteriores de In Touch entender el problema de primera mano. Por ejemplo, en el marco del Reglamento de calles y edificios Leyes del procedimiento estricto de los permisos y autorizaciones se diluye por "excepciones". El Certificado de Aprobación se presenta en todo momento como un requisito principal para la adquisición, la entrada, la clasificación del título escritura, etc y sólo puede ser concedida si el derecho y la planificación de las autorizaciones de construcción se han dado en el primer lugar.

Curiosamente, el mismo certificado de aprobación, en ausencia de tal consentimiento, también puede actuar como un edificio y el consentimiento de planificación y pueden ser emitidos de forma independiente de si hay o no es un edificio oficial o permitir la planificación y el consentimiento! ¿Esta incitación a la confusión y las actividades de construcción ilegal o no?

El conjunto pretende proceso legislativo se basa en la exigencia de que las normas de procedimiento deben seguir y la designación del tipo y la categoría del título escritura depende de ello. Las exenciones y las contradicciones que abundan en los cambios previstos, tanto en cada ley y entre las leyes propician el caos, la confusión, la actividad ilegal, entre bastidores escenarios y la aparición y el ejercicio del clientelismo y del amiguismo. Si uno no es feliz o bastante satisfecho con el resultado, s / que siempre se puede aplicar a un comité de tres personas para resolver el problema presentado o se puede recurrir al proceso judicial en su propio cargo.

Comités especiales, actualización de escritura de la propiedad y las consecuencias de la sobrecarga burocrática

El establecimiento de comités de tres personas para examinar y pronunciarse sobre cuestiones relativas a la Planificación Urbana y Catastro Ley y el Reglamento de calles y edificios Ley relativas a las obras no autorizadas, la falta de permisos y autorizaciones y la expedición de un certificado de aprobación, etc antes y después la promulgación de la actual propuesta va a generar una enorme cantidad de solicitudes por los interesados.

Si esto también está relacionado con el proceso de actualización o desactualización escritura de la propiedad en virtud de los cambios propuestos a los bienes inmuebles (posesión, registro y valoración), Ley, las comisiones y el Registro de la Propiedad puede ser, como se señaló, una buena fuente generadora de ingresos para el gobierno como miles de aplicaciones se pondrán en marcha - pero con un problema. Existen más de 130.000 casos actuales de las propiedades no tienen títulos y muchos de los que tienen que ver con las violaciones de la construcción y licencias urbanísticas y la falta de un certificado de aprobación.

Además, en Chipre sólo uno de cada tres edificios (una estimación conservadora) es, probablemente, en violación de dichos permisos y autorizaciones a través de varias extensiones ilícito y erecciones como "garajes" o "cobertizos" o "pérgolas" o "portales", o "conservatorios", o en el caso de muchos chipriotas, los edificios no autorizados y no registrados (si no mansiones) construirán en terrenos de su propiedad.

Asumiendo que todos estos miles de viviendas pueden tener que ser registradas y registra de nuevo la aplicación o por el registro ejecutará en una de las nuevas categorías de Actualización tiene escrituras creadas por la modificación de bienes inmuebles (posesión, registro y valoración), Ley, una cuestión importante tiene que se preguntó.

¿Cómo va a las comisiones o el Registro de la Propiedad, o los tribunales, en general, la gestión para hacer frente y hacer frente a tal avalancha de nuevos trabajos? ¿Cómo es que alguna vez cumplir con los plazos, cuando en el momento, incluso antes de la aplicación de los nuevos cambios legislativos, hay una grave retraso de las solicitudes pendientes para la escritura de la propiedad se remonta a diez años? De hecho, como admite el propio gobierno, si uno cree que las estadísticas oficiales, no parece que en cualquier mes dado un retraso de, en promedio, de 1.000 solicitudes de permisos de construcción en cada distrito. Esto se traduce en 6.000 por mes y 72.000 al año en todos los distritos (Ministerio del Interior, 2009, 22 de agosto).

En tales circunstancias, cuando todo está bajo presión, hay también otra vez la perspectiva oculta y el riesgo de clientelismo convirtiendo en la norma del día, el sistema puede funcionar solamente bajo el lema de los cuales ustedes conocen y que está dispuesto a pagar algo extra para " la vía rápida "solicitudes y decisiones favorables.

Actualizado el título Escrituras, las categorías y la creación de la vivienda (social) de las clases

La clasificación y registro de propiedades ya sea en virtud de escritura de la propiedad definitivos o incompleta Título Escrituras o restringidos Título Deeds introducirá graves desigualdades económicas y sociales y las injusticias en el mercado.

Su aplicación, de un plumazo, se crean tres clases sociales distintas (un sistema de castas) de los propietarios de viviendas: una categoría (Título definitivo Deeds), que concede privilegios y un estatus alto y dos clases (incompleta y limitada escritura de la propiedad) que permitan establecer un mayor y clase más amplia de los "intocables" en el mercado.

Los propietarios de viviendas, que caen en esta última categoría, podrá ver el valor de sus activos disminuye en términos sociales y económicos, sino que serán rechazados por los posibles compradores y los bancos sobre la solicitud de préstamos u otros acuerdos financieros y, en total, van a la experiencia financiera la ruina y la exclusión social.

El gobierno debería hacer de forma rápida y re-pensar esta escalera de títulos de propiedad y las consecuencias sociales que seguirán si se promulgadas.

Actualizado el título Escrituras y la mejora a posteriori o descalificación

La creación de una escalera del título Deeds es preocupante en sí mismo y nos ocupamos de sus consecuencias sociales anteriormente.

Pero lo que también es preocupante y casi desconocido en el contexto normal de la promulgación de nuevas leyes, es que cualquier propiedad en cualquier momento pueden ser recalificados hacia arriba o hacia abajo.

Este poder de cambiar el posicionamiento de cualquier propiedad, incluyendo las propiedades que actualmente tienen plena Título Deeds (lo que puede significar ser degradado a incompletas o, peor aún restringidos Título Deeds), puede resultar una medida socialmente molesta que se introducen más confusión y la injusticia en el ya confuso y sistema injusto.

Normalmente, la legislación se basa en el principio de lo que es y lo que debería y debe ser en el futuro a partir de la fecha de aplicación de las nuevas normas.

Siempre es una muy regresivo y peligroso precedente para la legislación para poner bajo su ámbito de aplicación el pasado y sus relaciones sociales (ya sea en el mercado inmobiliario o en otro lugar).

Dichas competencias son instrumentos retrospectiva suave que mutilan en lugar de curar, tirar pedazos juntos y no vinculante, dividir en lugar de conciliar y causar un conflicto más amplio. Además, el colapso, sobre la solicitud, en virtud de su propio peso.

Los nuevos cambios legislativos, para ser justo y equitativo, debe aplicarse a partir de la fecha de aplicación de las nuevas leyes y pasado nada se debe dejar en el pasado.

Si nuestro comentario anterior es cierto que la mayor parte del título de Chipre hechos son algo adulterado por un medio u otro, entonces la mitad de Chipre terminará con incompletos o restrictivas Título Escrituras deben ser funcionarios de exceso de celo.

¿Qué perspectivas para el contexto político, social y económica del país y para un gobierno que está al frente de dichas propuestas.

Conclusión

Nuestra crítica es de ramificaciones. No se trata de cada aspecto positivo o negativo para la propuesta de ley. Hay algunas partes, en las enmiendas propuestas, y con independencia de los demás, que son buenos y bienvenidos.

Sin embargo, el todo es más que sus partes y estamos aquí en las implicaciones de los cambios que nos preocupan seriamente y debe que otras se refieren también. Nos sorprende por tanto que el Ministro del Interior en un comunicado reciente ha castigado comentarios y críticas que las enmiendas propuestas por dejadas de lado como irrelevantes "quejas" (Neoclis SYLIKIOTIS, 2009, "Trabajando juntos para una mejor legislación escritura de la propiedad")

Además, por lo que implica que a medida que las propuestas son legalmente vetados por sus propios expertos de vista de otras personas no son dignas de consideración apunta a un asunto muy triste y lamentable sobre el nivel de comprensión de cómo un gobierno democrático deben funcionar y cómo adaptarse a diversos y puntos de vista contradictorios sobre este o cualquier otro tema.

Esa postura no tiene cabida en una sociedad abierta. Se debe recordar que "... trabajando juntos ..." No se trata de la formación de las élites de los expertos que pretendan saber mejor, porque si habían hecho bien su trabajo, en primer lugar no estaríamos en el caos actual - y no sólo con respecto a título de propiedad.

El conocimiento no es anónima acerca de los círculos internos de los asesores que logran establecer un monopolio de opinión y de poder de decisión. No se trata de decirles a todos lo equivocado y los peatones que son y como derecho, inteligente y privilegiada de la minoría de burócratas y oligarcas que tomar el control de vida de los ciudadanos son.

Más bien, se trata de alentar a tantas personas de diversos orígenes sociales, económicos y culturales y profesionales a participar en los asuntos que afectan sus vidas. Se trata de conocer y practicar el arte de escuchar y aprender algo de ella. Además, es el derecho constitucional de todos los ciudadanos a expresarse libremente y sin intimidación, y se le permitirá sentir un sentimiento de orgullo por su participación y contribución a los asuntos socio-jurídica, política y económica.

Él (el ministro) debería aplaudir a una mayor participación y opinión en lugar de tratar de acabar con ella como inapropiado.

Habida cuenta de nuestra crítica que probablemente se sitúe por falta del Ministro también por atreverse a criticar las enmiendas que pretenden.

En respuesta, que mantenemos con una medida similar de la arrogancia que las nuevas propuestas son menos acerca de recibir la propiedad y la escritura de la propiedad y más acerca de la conveniencia política y económica. Se trata de crear nuevas dimensiones sociales e irresponsable en las relaciones sociales que será dictada por qué clase de gente tiene escrituras y tienen la categoría social que se coloquen en el que se definen y determinan su posición positiva o negativa en la estructura económica.

Las propuestas se crean divisiones sociales basadas en el prejuicio y la desigualdad de oportunidades que tendrá graves consecuencias personales e interpersonales para un montón de gente.

En un nivel macro, las propuestas y las consecuencias resultantes en la propiedad, dará lugar a un efecto desastroso en la economía, por exacerbar la inestabilidad actual en la industria de la construcción y el mercado inmobiliario.

En el fondo a nivel estructural, lo que se deduce de estas propuestas es que no hay prótesis social o legal y la cirugía plástica en general puede alterar o disfrazar el hecho de que el cuerpo debajo de - la estructura jurídica básica y el marco - está podrido.

Si, efectivamente, las propuestas fueron preparados y revisados por sus expertos jurídicos, negrita es nuestra sugerencia de que el Ministro debe saco todos y cada uno de ellos por la incompetencia, dejar de lado las propuestas y empezar todo de nuevo para evitar un desastre social y económico nacional.

Las propuestas no deben llegar a la recopilación de leyes en su forma actual. Las propuestas son exageraciones y gran parte de la propaganda es de poca relevancia práctica útil para resolver o separar el problema de los títulos de propiedad. Ellos no son progresistas, sino regresivo.

Las propuestas deben ser retirados. De lo contrario, sufren los niños o, mejor dicho, sufren los pobres compradores, vendedores y con ellos la demanda de bienes y por lo tanto la economía como un todo.

Dr. Andonis Vassiliades es Profesor de Derecho, Criminología y Justicia Penal, un asesor académico y un psicoterapeuta clínico.

Él está con María Chimonides, un abogado con experiencia y un Consultor Jurídico, en:

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Estamos agradecidos a la Dra. Andonis Vassiliades por su permiso para publicar este artículo, que se ha impreso en contacto, No. 36, diciembre 2009