La majorité des Britanniques acheter de nouveaux biens à Chypre acheter "hors plan» de l'un des nombreux développeurs. (Hors plan est l'endroit où un bien-fonds est acheté au stade de la planification et doit encore être construit)

L'un des avantages potentiels de cette approche est que, dans un marché haussier, il est possible que la valeur du bien augmente entre le moment où le contrat est signé et vous en prendre livraison.

Toutefois, il existe également un certain nombre de risques associés à l'achat hors plan. Si vous êtes un lecteur de ce magazine d'information, vous avez lu sur les différents biens Travailler pour l'OMS, le titre de propriété cauchemar rapport sur Channel 4 et les nombreux autres problèmes qui assaillent le secteur immobilier à Chypre.

En plus de ces problèmes, les acheteurs potentiels doivent également être conscients du fait que sur plan propriétés sont très souvent mis sur le marché avant la planification et des permis de construire ont été délivrés pour leur construction. En effet, certains "promoteurs immobiliers" même commencer les travaux de construction avant que ces autorisations ont été émises - même si cela est illégal.

Je n'ai aucun problème avec les promoteurs immobiliers au péril de leur argent en construisant illégalement. Toutefois, si vous remettre de l'argent à un promoteur avant de permis ont été délivrés pour la construction de votre propriété, vous mettez votre argent à risque.

Quels sont les risques?

Il existe plusieurs risques liés à l'achat de propriété avant la planification et des permis de construire ont été délivrés, dont:

• La ville mai département de la planification de refuser de délivrer le développeur avec un permis - ou mai, il lui faut faire des modifications à la conception qui rend méconnaissable la propriété de celle que vous avez contracté pour acheter.

• De même les autorités municipales et de district mai services de refuser de délivrer Permis de construire, jusqu'à ce que le développeur a changé de design pour se conformer aux règlements.

• L'électricité Chypre Autorité de se connecter une propriété sur le secteur jusqu'à ce que son permis de construire a été délivré. Ainsi, vous pourriez finir par en prendre livraison d'un bien sans un approvisionnement en électricité permanente - et vous ne pourrez pas obtenir une offre permanente jusqu'à ce que le litige a été résolu.

• Certains "promoteurs immobiliers" vendre plan de biens qu'ils savent qu'ils ne peuvent pas construire. Par exemple, un couple qui m'a contacté acheté un appartement au troisième étage d'un immeuble d'habitation. Plusieurs mois et le stade des paiements plus tard, le maître leur a dit qu'ils ne pouvaient pas avoir un appartement au troisième étage, afin qu'ils changent le contrat pour un au deuxième étage. Il va sans dire que le couple a été très irrité! Ils étaient absolument furieux quand ils ont découvert qu'ils ne pouvaient pas sortir de leur contrat ou récupérer leur argent! (Ils avaient utilisé le développeur de 'animal' avocat). J'ai vite découvert qu'il y avait une hauteur de deux étages restriction dans la zone où les appartements sont en cours de construction - un fait que le promoteur aurait sans doute connu quand il a vendu le couple un appartement au troisième étage!

• Les autorités mai délivrer un ordre de démolition contre le propriétaire ou locataire d'un bien qui a été construit illégalement. Si cela se produit, les acheteurs sont exposés au risque de tout perdre.

En résumé, si vous remettre de l'argent à un promoteur, avant la planification et des permis de construire ont été délivrés pour une propriété de la construction:

• La propriété vous prendre livraison de mai être sensiblement différent de celui que vous pensiez achètent.

• Vous mai permanents n'ont pas de l'approvisionnement en électricité.

• Vous mai conned être quelque chose d'autre choix que le développeur sait qu'il ne peut pas construire.

• La propriété pourrait être démoli si elle a été construite illégalement.

(Je tiens à souligner que les professionnels promoteurs immobiliers faire les choses correctement - ce n'est que le voleurs et Conmen déguisée en «promoteurs immobiliers» qui enfreignent la loi.)

Comment réduire vos risques

Si vous êtes un achat sur plan de propriété à Chypre pour qui la planification et des permis de construire n'ont pas encore été publiés, le moyen le plus facile de réduire les risques et protéger vos intérêts est de mettre votre scène d'autres paiements au séquestre jusqu'à ce que le promoteur présente les permis nécessaires à votre agent d'entiercement.

Pour ceux qui n'ont pas entendu le terme «séquestre», il est un processus par lequel l'argent, des documents ou autres biens sont détenus par une tierce partie neutre (connu sous le nom de l'agent d'entiercement) jusqu'à ce que les conditions convenues ont été remplies. (Dans le cas de l'achat d'un plan de réduction de propriété, la condition sera que le promoteur présente la planification et des permis de construire à votre agent de séquestre).

Toute décent avocat indépendant agira comme votre agent d'entiercement et intégrera les dispositions nécessaires dans votre contrat de vente conclu avec le promoteur.