Politika i Homeownership Naslov djela (1)

Mi smo bili dosljedni u objašnjavanje, a crtanje je ispričavam se pozornost na stanje stvari koje postoje u vezi sa stvar homeownership i pitanje naslova djela.

Nedavni razvoj u polju i izrazio zabrinutost s čitateljima zasluga povratak na ovu temu skidajući više trajnog pogledati što se događa i za donošenje zaključaka i učenje lekcije iz iskustva. U sljedeća tri pitanja u kontaktu ćemo stojim na početku, neke od glavnih zbivanja i zabrinutosti koje su nedavno surfaced i probleme koji proizlaze; drugo pružanje objašnjava materijal (studije slučajeva) kako bi pokazali ozbiljnost i težini problema i konačno naš mišljenja i savjete kako bi čitateljima i korisnicima koji su u opće razmišljati o ulasku na tržište nepokretne imovine što traže i što izbjegavati u njihovoj druže sa programerima ili prodavača.

Cipar imovine Akcijskog grupa

Formiranje na Cipar Nekretnine Akcija Grupa je pozdravio razvoj. Nije iznenađujuće da je grupa formirana je pokrenuo i koje je u potpunosti British zajednice u pokušaju da je borbena rastuću problem kupcima doživljava ozbiljne osobne, financijskih i pravnih obveza, kao rezultat spoj labav i eksploatacijske odnose na stambeno tržište u korist prodavatelja, tradiciju zanemariti i politička apatija i zastarjele, konfuzno i proturječnih zakona. To ne začuđuje, jer ove zajednice, posebice ne samo čini jednom od najvećih skupina kupcima stoga njihovo znanje iz prve ruke, teškoća i ogorčenje kod nedostatka napretka, ali i zbog ove zajednice ima dugu tradiciju "akcija Zajednice" i " self-help ". Jedan od prisutnih autora, u ranoj znanstveni rad, ovo je karakterizira potreba za self-help kad sve ostalo ne uspije kao nešto srodan na "Robinson Crusoe imali bolje sluzi nego petak: Robinzon!" (Časopis za razvoj zajednice, 1979, "The Mit radikalan trend u rad britanske zajednice ", Vol. No. 14, 1. izdanje, pp.3-13). Ukratko, ono što drugi mogu učiniti ili ne, možete napraviti bolje sami.

Od svog formiranja, zajedno s činjenicom da je politički teren se postepeno mijenja na bolje sa izbora u inozemstvo-rođen općinskih vijećnika, grupa je uspela da izvedem u prednji dio problema homeownership i na neki efekt. Oni su uspjela doći do nacionalnih medija i postigao naslov statusa. To zatraži razne kritične EDITORIALI u grčkom i engleskom jeziku nacionalne pritisnite i državne i komercijalne televizijske kanale. Oni su postavili web stranici i dostupni su za savjet onima koji ga trebaju. Na kraju ali ne manje važno, oni imaju u upravlja ovom kratkom periodu da se sastati s ministrom financija i pogurati njihovu ana i prijedloge. Iako takve self-help razvoja i nastajanja pritisak grupe riddled s problemima u očuvanju sebe i postaje djelotvorna u politički proces, vjerujemo da je Hrvatska Nekretnine djelovanja grupe imaju važnu i potrebnu ulogu u procesu stvaranja pozitivne promjene na trenutnu zakonodavstva i prakse.

Pravni sceni i prava reforma

Kuća za pravne poslove Odbor je s obzirom na amandmane na sadašnjoj praksi pružanja pravne zaštite i zaštite na kupcima na potpisivanju ugovora o prodaji prije izdavanja potvrde o odobrenju i nakon toga, sve su jednake, pružanje i prijenos naslov djela na kupac. Međutim, važno je napomenuti da ovo nije prvi put da su vlasti pokušala i abortiran zadatak pronalaženja i djelatan rješenje za problem toliko "titleless" svojstva i kasnije probleme ove socijalne i pravne uzroke za pojavu kupcima posebno. Kao što smo izvijestili u kontaktu (pitanje 8, str. 20-21, 2007) vlasti su bacanje s različitim idejama i programima za ispraviti stvari, od okretanja oko slijepca na nepravilnosti i prekršeno građevinski propisi za promjenom trenutnog pravila kako bi se omogućilo kupcima na podnijeti zahtjev za izdavanje i prijenosu odvojena naslova djela, sa ili bez prodavatelj i / ili programer pristanak, ili sudjelovanja i suradnje, assumingly, bez obzira da li je naslov u pitanju je mortgaged po programeru ili treća strana ( kao na primjer, to je uobičajena praksa za razvojne programere da grade na zemlji koja je u vlasništvu drugih, a koji zauzvrat su teško mortgaged da čak i više drugima). Nadalje, vlasti su čak smatrali, i još uvijek razmatra, izmijeniti zakonodavstvo kako bi se omogućilo naslov djela da se izdaju bez odobrenja potvrde, ali kako smo raspravljati drugdje ovaj svibanj dovesti do otvaranja Pandora's box da otkrijete svibanj druge pravne komplicirano i socijalne posljedice koje svibanj prevagnuti prednosti.

U sadašnjosti pokušati izmijeniti trenutni zakoni, ideja je da se utvrdi je ugovor o prodaji, koja mora biti pohranjena i registrirani na lokalnoj Područje Zemljište Ureda u roku od dva mjeseca od ugovora, kao i uzimanje prednost nad pravnim očekuje naslov djela. Drugim riječima, podnošenje ugovora o prodaji zemljišta u Distriktu i izvida Ured treba, slijedeći amandman, uspostavljanje ugovora kao dokaz prava vlasništva na ekvivalent drži naslov djelo na bilo koju imovinu. Bit će zanimljivo vidjeti kako će se nastaviti ovaj amandman ili doći do statut imajući u vidu mnogih političkih i financijskih interesa koji su uključeni u izradu zakona i naročito u situaciji u kojoj ugovor između raznolikih interesa, tradicije i nemar su dozvoljeni toliko loše prakse i eksploatacijske odnosi na isplivati i postati ugrađen u vrlo društvenih i političkih struktura drzave kao da su "legitimna".

Naslov djela, Pravni Vlasništvo i objašnjenja za Trenutni problemi

Je gruba procjena da je nešto između 80 do 90% imovine u Hrvatskoj su bez naslova djela u ime naroda koji žive u njima. Doista lik raste na 95% za sva nova svojstva. Ima mnogo razloga za to, ali i za nas postoje tri uzroka koji su u glavnom odgovoran za trenutnu nered.

Prvo, tu je povijesni razlog. U našem pogledu, nakon turske invazije i priljeva gotovo trećina stanovništva u slobodne dijelove otoka kao izbjeglice prouzročio ozbiljan društveni, politički i osobni preokret posebice u pogledu osobne patnje, socijalne smještaj i fizički smještaj. U potonjem smislu, vjerujemo da se vlasti bili su prisiljeni da se više opušteni pristup stambenom i izgradnju stambenog imanja za koji obuhvata velika stambenog i drugih potreba stanovništva. Ukratko, ono što mnogi nisu shvatio je da je opuštanje od pravila i kršenja pravila planiranja izgradnje i izgradnje novih stambeni posjedi (na obje grčki i turski vlasništvu zemljište) iz probitačnost i dobra stvar je postupan unanticipated socijalni učinak na opći pristup postojećim zakonima i propisima o planiranju i izgradnji dozvola, konačna potvrda o odobrenju i naslov djela. Ta pomična skala na gore, postupno je filtrirana kroz na većini područja u građevinarstvu posebno u rezerviranjima za privatni smještaj. Drugim riječima, potreba za načine smjestiti neposrednoj stambena potreba na vrijeme od društveno-političkih kriza i katastrofa je, u tijekom vremena (33 godina kako bi se točno), neka na praksu vlasti okreće oko jedne Nelson za kontinuirani javan i kršenja zakona i propisa zgrade koje dopušta programerima, dobavljačima i kupcima nekretnina besplatni kraljevati u vezi s nedopuštenim odnosa. Ova strana-efekt od rata i invazije koja je spasio pozornost i izrazio apatija i / ili nemar ili nesposobnosti od vlasti da nešto o tome, dovela je do vrlo hirovit i opasno pozornici. Mnogo ljudi bez naslova djela su sada živi u strahu od stambenog mjehurić prskanje i, osim šire gospodarske i političke posljedice koje pratite svibanj, svibanj naći da su pravi gubitnici suočen s financijskim katastrofa i gubitka svoje domove po defaultu .

Drugo, postoji duga kašnjenja u izdavanju novih naslova djela i trenutno je svibanj potrajati do osam godina ili više, zbog zaostalih pred činjenicom. To je dijelom zbog anachronistic na praksi u sustav koja ugrožava sustav s kolapsom pod vlastitom težinom u jednom obrada zaostalih primjene a dijelom zbog programeri 'inercija, financijske prepreke (vidi dolje u vezi hipoteka), nedostatak certifikata odobrenja za izgradnju zbog problema ili nezakonitih građevina ili preinaka na objektima provodi u povredi izvorne planove i dozvole.

Treće, problem sa mnogim svojstvima je da su teško mortgaged trećim osobama (kao što su na primjer, banke) na isporuku kupcima na koje razvijatelji. Ovdje moramo upozoriti na još jedan težak. To nije neuobičajeno da kupcima i njihovim pravnim zastupnicima ne prepoznaje i odjaviti se na detalj da se tamo svibanj druge interese u transakciji. To će reći, započne svibanj graditi na zemlji u vlasništvu treće strane (pojedinca ili institucije), što znači da je programer svibanj ne dugujete novac, ali bilo koje treće strane (stvarni vlasnik) svibanj učiniti! U drugom uviti u odnos, kako programer i vlasnik zemlje (ako se dogodi da se dvije različite pravne osobe) svibanj obje imaju znatan krediti uzeti kao sigurnost na zemlju i kuće izgradili na toj zemlji. Dakle, do ovih financijskih obveza, bez obzira na njihovu prirodu, se brišu prvi, nema šanse bez obzira na naslov djela biti izdani na zakonit vlasnici imovine koji bi trebao biti u prvom redu kupaca. Istovremeno, dok one dugove od strane programera, a drugi se brišu ostaje rizik od zadane (npr. kvar na otplata kredita) i stvarni izgledi banaka ili tko je dugovao novac za prisilnu prodaju za nadoknaditi gubitke što znači da je nesretni kupac je ostao u stvarnom uvjetima beskućnici i oskudici. Dakle, postojanje ovog fenomena u mortgaged imovine u vrijeme isporuke znači da se znatan kašnjenja u izdavanju naslova djela svibanj napraviti takve financijske obveze, osim ako se brišu se prvi koji nije često slučaj.

Množitelj je Efekt "Titleless" Svojstva

Kao što se može shvatiti, svaki veliki objašnjenje ili razlog iznad pruža, na žalost, nove mogućnosti za daljnje odgode ili rizika. Na primjer, ako je potrebno deset godina za naslov djela biti izdana na imovinu, što je gotovo nelogicno da se smatra da za deset godina će se suzdržati od kuće obavljanje bilo kakvih poboljšanja njihove imovine. Po definiciji tih poboljšanja mogla biti čavao u lijes za po zakonu nema poboljšanja ili izmjene bilo kojeg tipa može se provesti u bilo koje imovine kao što se pretpostavlja da povredi području planiranja i dozvole. U tom slučaju potvrdu odobrenja svibanj biti uskraćena, a time i bez naslova djela. Kao što smo se na ovaj predmet izmjene i dopune na imovinu, te uključuju osnovne stvari kao što je ostava i vjerujem u to ili ne satelit jela duže od metar u promjeru. S obzirom da satelitski jela su nicanje sve više Cipar bez dozvola smo procijenili da infractions ovog zakona su široko rasprostranjena i begs pitanje što će se dogoditi ako, u trenutno stanje stvari, u pokušaju vlasti da provodi zakon. Dozvola je potrebna za postavljanjem antene, ali nažalost opet homeowner ne može podnijeti zahtjev za dozvolu, osim ako to je pravni vlasnik nekretnine. U nedostatku naslov djela pravni vlasnik ostaje programeru ili tko drži naslov djela. To je programer koji treba ponovno podnijeti zahtjev za takvu dozvolu, a ovako, bez njegove suradnje, kupac nije u pravni položaj na raspravljanju i, u njegovo / njezino neznanje, po provođenju mali ispravak ili dodatak, uspije, u isto vrijeme, da pada prekršaj iz Zakona te.

Također je važno zapamtiti da prepoznaju ili nedostatak naslov djela svibanj znači za druge nedostatke kupac. Ostalo nego se zabranjuje obavljanje bilo kakve promjene u vlasništvu, bez pravnog vlasništva, a kupac nekretnine ne mogu podizati kredite na bilo koje imovine ili u trenutku prikupljanja kapital za kupnju ili tijekom posjed, osim ako to dobije jamstvo od pravni vlasnik koji je assumingly prodavatelja. Više ozbiljan, ako u toku čekanja za naslov djela kupac treba prodati nekretninu ovo ne može biti učinjeno, osim ako izvorni ugovor je otkazan, a novi ugovor je potpisan od strane pravne ili programer vlasnika. To znači da, osim ako je to propisano u obavezu originalni ugovor prije otkaza, započne ili pravni vlasnik svibanj odbiti to učiniti i kada to obvezati svibanj, on svibanj zahtijeva plaćanje naknade. To nije neobična za programere tražiti naknadu do CYP3, 000 (ili više kao nekim slučajevima pokazati) u korist. Ukratko, to je pismo slučaju da izgubite, glavu ću pobijediti.

Postupanje u nezakonite transakcije: proturječja i Unanticipated posljedice Zakona

Međutim, iz svega ovoga nered postoji ništa kao što je najgore moguće proturječje i odgovornosti u pravnim i socijalnim uvjetima nego i činjenica da će bilo koji imovinu koja je isporučena (otuda čin prolazi na tipki za kupac od prodavatelja) i primljene ( stoga prihvatili i zauzete od strane kupac), prije izdavanja potvrde o odobrenju je nezakoniti akt - u oba civilnog i kaznenog zakona. Ukratko, ovdje smo kao narod zauzet zgradi, a na završetku smo ih da kupci nesposoban za okupacije, s obzirom da je većina od tih konstrukcija su dostavljene bez odobrenja potvrde, i kupci koji su, pak, prihvatiti i okupiraju ih u dobroj vjeri, bez prepoznavanja od strane tako da ih čini, jer su zauzeti neispravne zgrade, bespravnih korisnika. Za one koji još uvijek dvojite što smo govoreći i upozorenja za dugo vremena ovdje je što je revidiran i zastarjeli zakon 1959 u vrijeme Republike Cipar je da se pokrenula izjavljuje u beskompromisnu pojmove: "Ne osobi će zauzimati ili koristiti , Ili uzrok, ili odobrenja, ili trpjeti bilo koju osobu da zauzmu ili koristiti, osim ako bilo koja zgrada i do potvrde o odobrenju je izdana u pogledu istog odgovarajućeg autoriteta "[CAP. 96 (10 (1)]. Osim toga, koliko ljudi zna da je na završetku zgrade je developer (naravno uz pretpostavku da je on / ona ima relevantne dozvole i naše iskustvo u nekim učiniti čak i graditi kuće bez dozvole) potrebno je unutar 21 dana obavijestiti vlasti o završetku i vlasti u povratku moraju opskrbiti započne s certifikatom odobrenja za razliku od trenutnog odgoda dugo spominje ranije često se širi preko osam godina ili više? [CAP.96 (10) (2) ].

Dakle, je li na regres zakona na snagu jedan programer se problem Naslov djela? Da li je i, ne, ne postoji. Tu je u smislu da je kupac mogao tražiti sud da bi snagu prodavatelj ili programer poduzeti sve odgovarajuće i potrebne mjere kako bi osigurala sve uvjete za izdavanje zasebnih naslova djela unutar određenog vremenskog razdoblja. To znači da je prodavatelj je staviti pod zakonsku obavezu i sud je običaj da to će se u skladu s redoslijedom. Ali taj lijek primjenjuje samo na ugovore o prodaji koji su uplatili i registriran, u roku od dva mjeseca od potpisan, na lokalnoj i Distrikta Land Survey Office. Na žalost, mnogi kupci pasti u zamku (eventualno za uštedjeti novac) za izravnu kupovinu od razvijatelja bez dobar pravni savjet, ili gdje oni traže pravne savjete i kratke ovaj padne u iščekivanju, doveli su na potpisivanje ugovora koje se ne isplati rad su pismeni i na koji na mnogo navrata nisu uvijek pohranjena u Distriktu Zemljište Office. Nadalje, čak i gdje je pravni postupak protiv prodavatelja je moguće uzeti i ne treba zanemariti činjenicu da je pozivanje na zakon kroz parnični staviti stvari ne znači da će se pronaći pravo za tu `itelja (odnosi se ovdje na našim prethodnim člancima, U Dodir, Pitanja 10 i 11, str. 20-21, 22-23 godini). Također, osim financijske i osobne žrtve i potrebna izdržljivost da vidim pitanja putem, tu je također moguće i najteže nusproizvod takve akcije koja ima veze s gore odredba po trenutnom zakonu u vezi s isporukom i prima nezakonita izgradnja. Akcija protiv prodavatelja za ne-pridržavanje svibanj također voditi kroz counter-akcija od strane prodavatelja (ili vlasti) kako u civilnim i kaznenim sudom protiv potrošač (tužitelj) za ilegalan ulazak i zauzimanje neispravne zgrade! Ako to nije nered napravili po zakonu i okolnostima opisanim ranije smo htjeli nekoga da nam reći što je nered.

Sažetak je i uloga države

Bavimo se povijesni društveni i pravni problem koji je dozvoljeno da se razvije do točke pri čemu su mnogi ljudi su sada nalaz da je njihova odvratnost pitfalls su dozvoljeni za sebe pada u vrijeme dok, u isto vrijeme, dosluh između vlasti, programerima i distributera u cjelini je uspio unazaditi značaj da, i stvoriti dojam ili izlika da se situacija ne postoji ili ako postoji ona će sama Poredaj po nekim fino ugađanje u zakonodavnom postupku. Vjerujemo da nema takve fino ugađanje može spasiti situaciju od nesreća, osim ako vlasti uzeti u obzir interese kupcima i drastično, ali pažljivo izmjene i dopune zakona ponovno utvrđivanje odgovornosti svih koji su uključeni i postavljanje socijalne razmjene između zainteresiranih strana u roku od transparentnog i moderni pravni okvir koji uzima u obzir složenost današnjeg brzo mijenja stambeno tržište. Raznovrsna interesi moraju biti ponovo definirani i ponovo radili kako bi se osiguralo da stare i sadašnje loše prakse doći do kraja. Samo na taj način će se gospodarstvo i društvene odnose na stambeno tržište sigurno biti obnovljena i spriječiti postupan, ali očiti kolapsa. U budućnosti zdrave nacionalne ekonomije i redovite prihode koje je Vlada iz takve transakcije u same porezne (CYP200 preko milijun godišnje) ovisi o tome da je i od strane vlasti poduzimaju primio na znanje pisanja na zid ili lice sudbini drugog Babilon .

Profesor dr. Andonis Vassiliades & Maria Chimonides

© Prof dr Andonis Vassiliades, listopad 2007. Niti jedan dio ovog članka svibanj se koristiti ili reproducirati u bilo kojem obliku bez prethodnog pisanog odobrenja autora.

Profesor dr. Andonis Vassiliades je profesor prava, kriminologija i kazneno pravosuđe i kliničku psihoterapeut.

Maria Chimonides je pravnik i pravni konzultant.

Oni su u Zakon Office & Research Center:
Glavni ured, Zagreb: Kalogreon 16, 19 Rijas sud, Office 101, 6016 Zagreb
Podružnice, Oroklini: George Griva Digeni 16, Office 3, 7040 Oroklini (Zatvori do banke Cipar)

Tel.: +357 24624449, +357 24654011
Fax. +357 24621336
E-mail. Thelawoffice@cytanet.com.cy

U članku gore prvi se pojavio u U Touch magazin, str. 30-33, pitanje 12, 2007