Título Deed propostas são uma receita para o desastre

Análise crítica das propostas do Governo de Chipre título Deed pelo Dr. Andonis Vassiliades

Own Chipre 'Versão de "Sim, Senhor Ministro!"

Foi nosso princípio ético longo de muitos anos de integridade pessoal, acadêmica e profissional, centenas de trabalhos publicados, vida acadêmica e os compromissos profissionais e na prática a respeitar as opiniões dos outros e, quando discordamos de apreciar criticamente e avaliar e desafiar abertamente a sua visão do mundo de coisas, mas sem ser rude ou desrespeitoso. Afinal, é assim que o conhecimento avança.

Alguém diz que a terra é plana e outra pessoa vem para a frente para refutá-la e oferecer uma interpretação alternativa de como o mundo é. Estamos a fazer o mesmo aqui.

Ouvimos o governo, nós estudamos as suas intenções e nós publicado, em resumo, os seus planos para modificar as leis existentes para resolver o problema do título Deeds. Nós respeitamos os seus esforços para colocar as coisas direito, mas não estamos convencidos.

A audácia e da ingenuidade das propostas não são característicos do processo legislativo normal. Na verdade, estamos horrorizados que tais propostas podem ter sido considerada para o livro de estatuto porque são um campo minado legal e um tempo social-bomba. Como tal, estamos de fato abertamente crítica dessas idéias no presente artigo.

Logo no início, podemos dizer que as propostas são uma confusão de peças ilógico e misconnections e uma receita para o desastre. Este é um ponto interessante que não devem escapar a atenção. A maioria dos cientistas e pessoas comuns estão sempre preocupados com a forma de prever catástrofes (sejam elas pessoais, físicas, climáticas ou sociais) e para esse fim, criam todos os tipos de modelos para entender a formação de desastres e como preveni-los. A alteração destina-se a legislação actual para lidar com o problema do título ações são uma exceção a essa regra. Eles representam o efeito oposto: eles são uma ferramenta social e jurídico de engenharia criada para causar um desastre.

Título Deeds, construção e de planejamento e autorizações: uma combinação sinistra

A solução para o problema do título Deeds é bastante simples: separar-lo da miríade de regras e regulamentos sobre matérias de construção e planejamento de regulamentos e você tem a sua resposta.

Por que deveria ser propriedade de um bem ligados e inter-relacionadas a assuntos que não têm absolutamente nada a ver com o direito de propriedade de um activo? Se você está comprando um ruínas de um edifício, um rock, uma garagem abandonada, um carro podre e não roadworthy ou qualquer que seja, e você tem direito a alegação de que é seu, esse objeto de desejo ou de escolha deve ser sua. Se essa propriedade revela-se indigno de usar, ou que viole alguma regra ou regulamento de segurança, ou tem adições não autorizadas ou extensões ou modificações que põem em causa a sua legitimidade e pode revelar-se um perigo para o proprietário ou para os outros, depois, agir nestas circunstâncias é apropriado para abordar essas questões e violações. Em circunstâncias normais, não deve ser desafiante sobre a propriedade ou submetendo-a a uma classificação em bruto de um definitivo (Completa) ou incompletos, restritos título de propriedade.

É simplesmente um absurdo. Confunde-se o direito de propriedade administrativa com a saúde, segurança, construção e questões de planejamento, entre outros.

Económico e conveniência política e um modelo de conflito

A maioria das medidas e meios processuais por exemplo, aplicações, planejamento, construção, taxas, multas, Certificado de Aprovação, decisões da comissão, Título Atualizado Deeds, classificação e registo de imóveis, os desafios, processos judiciais, etc taxas legais têm que ser pagas.

Os únicos beneficiários fora das propostas, se forem legislados serão os colaboradores, os bancos, advogados e, especialmente (pelo menos por um tempo), o Estado.

De um modo geral as propostas galpão de desresponsabilizar o Estado em proteger os compradores e, em geral de mercado do imóvel, no sistema judicial, as comissões eo processo burocrático. Grande parte dessa dependência se reflete sobre os aspectos processuais previstas para cada uma das alterações legislativas e as formas de resolver problemas e desafios.

As leis alteradas, ao invés de ter êxito na criação de melhores relações sociais, irá aumentar e facilitar mais disputas e inquietação entre os principais participantes activos - vendedores, compradores, autoridades e bancos. Quase tudo é remetido, quer para as comissões especiais ou as autoridades competentes ou aos tribunais para a resolução de diferenças em vez de o governo ser ousado o suficiente para ver as suas competências próprias e aprovar leis que clara e inequivocamente os estados e protege os direitos dos compradores. Na verdade, o uso muito alardeado de "execução específica", a venda de terrenos (Performance específico) A Lei, que o governo considera ser o instrumento através do qual os consumidores podem atingir os seus direitos, apesar de útil, coloca o ónus inteiramente sobre os compradores a luta por seus direitos, quando na verdade esses direitos deveriam ter sido agraciado com eles no momento da compra, sem nunca ninguém a necessidade de usar o desempenho específico de adquirir direitos de propriedade. Em particular, como exatamente desempenho específicos será aplicada quando não há uma única referência à questão duvidosa, mas grave, de hipotecas e de outros encargos que envolvem bancos e muitos outros terceiros?

Para o governo contar com a boa vontade dos desenvolvedores e dos bancos e do contexto cultural cipriota para encontrar um compromisso para ajudar o comprador (Neoclis Sylikiotis, 2009, "Ministro confiante mudanças título Deed vai funcionar") mostra uma falta de compreensão adequada do o contexto adverso jurídico e psicológico em que os compradores encontraram-se presos dentro

Específicos de desempenho, os colaboradores e os bancos

No contexto das leis confusas e assumingly interrelacionados e suas alterações, esse pedaço de legislação, a venda de terrenos (Performance específico) a Lei, está em sua própria úteis e relevantes para os compradores na procura de justiça.

Em particular, as extensões dos tribunais e da introdução de aplicação retrospectiva e execução de desempenho específicas (ou seja, para cobrir para aqueles que não tiveram seus contratos de venda depositado na Secretaria do terreno dentro do prazo permitido) são bem-vindas.

No entanto, como observado anteriormente, não há nada disse sobre a relação entre um colaborador e um banco e ao apuramento das dívidas ou, se os débitos são autorizados a permanecer, como um banco liberar a garantia (isto é, a propriedade) e permitir a transferência de título Deeds para os compradores. Os bancos não são instituições de caridade e até mesmo as organizações de caridade tem que ter algum dinheiro de algum lugar e dos seus bens devem ser protegidos.

Infelizmente, essas questões sobre dívidas são normalmente resolvidos apenas quando os compradores estão dispostos a pagar as dívidas do desenvolvedor para proteger suas terras da administração judicial. Mesmo após o pagamento de dívidas (o que efetivamente deixa o desenvolvedor mais rico e mais feliz), o caminho para a recuperação e tendo mais posse de seus ativos está repleta de inúmeros outros obstáculos.

Os esquecidos "acionistas"

A questão do desempenho específico e as mudanças na lei, em geral, não têm em conta a questão específica e problema da co-propriedade e como "partes" em um edifício ou de um lote de terra para que os edifícios foram construídos podem ser acomodados sob as novas leis .

Muitos compradores de imóveis foram vendidos, sendo dada uma quota de propriedade (normalmente para fins de hipoteca). Mas as complicações que surgem para aqueles com tais ações de co-responsabilidade são difíceis de descrever.

O bloco mais difíceis obstáculos na aplicação e receber título Deeds, nesses casos, é que não está lidando com um único desenvolvedor ou do vendedor, mas com um número (e às vezes muitos), co-proprietários cuja assinatura e consentimento é necessário para as questões de proceder.

As propostas não consideram nem fornecem qualquer indicação de como a praga dessas pessoas podem ser tratadas.

Contraditória e confusa regulamentação e compadrio

As propostas estão cheios de contradições. Eles são uma amálgama de diversas partes que não serão sincronizados e não agir em conjunto como uma única entidade para uma única finalidade, quer dentro de cada lei ou entre as diferentes legislações.

Qualquer um que leia a nossa apresentação nas duas edições anteriores da In Touch irá compreender o problema em primeira mão. Por exemplo, ao abrigo do regulamento de Ruas e Edifícios Leis do procedimento rigoroso de autorizações e consentimentos é desvirtuado pela "isenções". O Certificado de Aprovação é apresentado como um todo principal requisito para a aquisição, a entrada, a classificação do título Deed etc e só pode ser concedido se o direito de planeamento e de autorizações de construção ter sido dada, em primeiro lugar.

Curiosamente, o mesmo certificado de aprovação, na ausência de tais consentimentos, também pode atuar como um edifício e planeamento e autorização pode ser emitida independentemente de se há ou não há uma construção formal ou licença de planejamento e consentimento! Será que isso convidamos confusão construção e as actividades ilegais ou não?

Todo o processo legislativo se baseia na exigência de que as regras processuais devem ser seguidas, ea designação de tipo e categoria do título Deed depende disso. As isenções e as contradições que são abundantes em toda a mudanças pretendidas, tanto dentro de cada lei e entre as legislações convidar caos, confusão, atividade ilegal, bastidores e os cenários de emergência e exercício de clientelismo e dependência. Se alguém não está bastante feliz ou satisfeito com o resultado, ele poderá sempre se aplicam a uma comissão de três pessoas para resolver o problema apresentado ou pode recorrer ao processo judicial em suas expensas suas.

As comissões especiais, atualizadas título Deeds e as conseqüências da sobrecarga burocrática

A criação dos comités de três pessoas para analisar e decidir sobre matérias relacionadas com o Urbanismo e levantamento topográfico Lei e no Regulamento de Ruas e Edifícios Lei sobre obras não autorizadas, falta de licenças e autorizações e de emissão de um Certificado de Aprovação etc antes e depois a promulgação da presente proposta vai gerar uma quantidade enorme de pedidos pelos interessados.

Se isso também está ligado ao processo de modernização ou desclassificação Deeds título de acordo com as alterações propostas ao bem imóvel (posse, registro e avaliação) a Lei, as comissões e do Registo Predial pode provar, como se referiu, uma boa fonte geradora de renda para o governo, como milhares de aplicações será lançado - mas com um problema. Existem mais de 130.000 casos atuais de propriedades sem título Deeds e muitos dos que têm a ver com falhas de construção e planejamento de consentimentos e da falta de um certificado de aprovação.

Além disso, em Chipre, apenas cerca de um em cada três edifícios (uma estimativa conservadora) é, provavelmente, em violação de tais autorizações e consentimentos através de diversas extensões ilícito e ereções como "garagens" ou "carports" ou "pérgulas" ou "patamar", ou "conservatórios", ou no caso de muitos cipriotas, os edifícios não autorizado e não registradas (se não mansões) construiu no terreno de sua propriedade.

Supondo que todos esses milhares de residências podem ter que ser registrados e re-registada em aplicação ou pelo registo executada ao abrigo de um dos novos Atualizado categorias Título Deeds criado pelo alterada Bens imóveis (Posse, Registro e Avaliação) Law, uma questão séria precisa ser feitas.

Como é que as comissões ou do Registo Predial, ou os tribunais, em geral, conseguem tratar e lidar com essa avalanche de um novo trabalho? Como é que eles nunca cumprem os prazos, quando, no momento, mesmo antes da implementação das novas mudanças legislativas, há uma atraso grave de aplicações inacabado para Deeds Título remonta há dez anos? Na verdade, pela admissão do próprio governo, se se acredita nas estatísticas oficiais, parece existir em um determinado mês um atraso de, em média, 1.000 pedidos de licenças de construção em cada distrito. Isto traduz a 6.000 por mês e 72.000 por ano em todos os distritos (Ministério do Interior, 2009, 22 de agosto).

Em tais circunstâncias, quando tudo está sob pressão, há também a perspectiva de novo ocultos e risco de favoritismo se tornar a regra do dia, como o sistema pode funcionar somente sob o lema de quem você conhece e que está disposta a pagar algo extra para " fast-tracking "pedidos e decisões favoráveis.

Atualizado Título Deeds, categorias ea criação de habitação (social) classes

A categorização e registo de imóveis sob qualquer título definitivo Deeds, ou incompleto ou título Deeds Título restritos Deeds vai introduzir graves desigualdades econômicas e sociais e as injustiças no mercado.

A sua aplicação, em um curso, criar três classes sociais distintas (um sistema de castas) de imóveis: uma categoria (Definitive Título Deeds), que concede privilégios e um status elevado e duas classes (incompleto e restritos Título Deeds) que estabelecem um maior e classe mais ampla de "intocáveis" no mercado.

Esses proprietários, que se enquadram nesta última categoria, verá o valor de seus ativos diminui em termos sociais e económicos; elas serão rejeitadas pelos potenciais compradores e os bancos sobre o pedido de empréstimo ou de outros mecanismos financeiros e, em todos, eles vão experiência financeira ruína e à exclusão social.

O governo deve fazer bem para rapidamente voltar a pensar nesta escada do título Deeds e as consequências sociais que se seguirá, se forem aprovadas.

Atualizado título Deeds e modernização retrospectiva ou desclassificação

A criação de uma escada do título Deeds é uma característica preocupante por conta própria e lidamos com as suas consequências sociais acima.

Mas o que também é preocupante e praticamente desconhecidos no contexto normal de aprovar novas leis, é que toda a propriedade, a qualquer momento pode ser re-classificada para cima ou para baixo.

Este poder de mudar o posicionamento de qualquer propriedade incluindo as propriedades que têm actualmente faixa título Deeds (que pode significar ser rebaixado para incompletos ou pior ainda restrita Título Deeds) pode revelar-se uma medida socialmente disruptiva que irá introduzir mais confusão e injustiça em uma já confuso e sistema injusto.

Normalmente, a legislação é construído sobre o princípio de que é eo que deveria e deve ser, no futuro, a partir da data de aplicação das novas regras.

É sempre muito regressivo e perigoso precedente para a legislação para colocar no seu âmbito, o passado e suas relações sociais (quer no mercado imobiliário ou noutro local).

Essas competências são instrumentos retrospectiva branda que mutilam em vez de curar, em vez de puxar pedaços que une, divide, em vez de conciliação e causar mais conflitos. Além disso, o colapso que, a seu pedido, sob seu próprio peso.

As novas alterações legislativas, para ser justa, deveria ser aplicado a partir da data de aplicação das novas leis e passado nada deve ser deixado no passado.

Se o nosso comentário anterior é verdade que a maior parte do Título de Chipre ações são um pouco adulterado de uma maneira ou outra, então metade do Chipre vai acabar com incompleta ou restritivas Título Deeds deve tornar-se excessivamente zelosos funcionários.

Que perspectiva para o contexto político, social e económica do país e para um governo que está no comando de tais propostas.

Conclusão

Nossa crítica é de cerca de mais ramificações. Não é sobre todos os aspectos positivos ou negativos nas leis propostas. Há algumas partes, com as alterações propostas, e independentemente dos outros, que são bons e bem-vindas.

No entanto, o todo é mais do que as suas partes, e estamos aqui no implicações globais das mudanças que nos preocupam a sério e devemos respeito aos outros também. Ficamos surpresos, pois, que o Ministro do Interior em um comunicado recente, criticou os comentários e críticas contra as alterações propostas pelo escová-los de lado como irrelevantes "queixas" (Neoclis Sylikiotis, 2009, "Trabalhando juntos para legislar título Deeds")

Além disso, para ele dar a entender que as propostas sejam legalmente controlados por seus próprios peritos vista de outras pessoas não valem a pena considerar aponta para um caso muito triste e pesaroso sobre o nível de compreensão de como um governo democrático deve funcionar e como acomodar diversas e pontos de vista conflitantes sobre este ou qualquer outro assunto.

Essa postura não tem lugar em uma sociedade aberta. Ele deveria lembrar que "... trabalhando juntos ..." não é sobre a formação de elites de especialistas que fingir que sabe melhor, porque se eles tinham feito bem o seu trabalho em primeiro lugar, nós não estaríamos no actual confusão - e não apenas no que diz respeito Título Deeds.

O conhecimento não é anônimo círculos internos de consultores que conseguem estabelecer um monopólio de opinião e de poder de decisão. Não se trata de dizer a todos como errado e pedestres que são e como direito, inteligente e privilegiada minoria de burocratas e oligarcas que tomar o controle da vida dos cidadãos são.

Ao contrário, trata-se de incentivo como muitas pessoas de diversas classes sociais, econômicos e culturais e as profissões de participar em questões que afetam suas vidas. Trata-se de conhecer e praticar a arte de ouvir e aprender algo com isso. Além disso, é o direito constitucional de todos os cidadãos de se expressarem livremente e sem intimidação e poder sentir uma sensação de orgulho para a sua participação e contribuição sócio-jurídico, político e econômico.

Ele (o ministro) deveria aplaudir mais ampla participação e opinião em vez de tentar erradicá-la como imprópria.

Dada a nossa crítica que provavelmente irá colidir com o ministro também por ter ousado criticar a alteração pretendida.

Em resposta, nós mantemos com uma medida similar de arrogância que as novas propostas são menos sobre o recebimento de posse e títulos de propriedade e mais sobre a conveniência política e econômica. Eles estão prestes a criar novos e irresponsável dimensão social nas relações sociais que será ditada pelo tipo de pessoas que têm título Deeds ea categoria social que eles são colocados em que vai definir e determinar a sua posição positiva ou negativa na estrutura econômica.

As propostas deverão criar divisões sociais baseadas em preconceitos e desigualdade de oportunidades que terá graves repercussões pessoais e interpessoais para um monte de gente.

Em um nível macro, essas propostas e as consequências daí resultantes em propriedade, levará a um efeito desastroso sobre a economia, agravando a instabilidade actual no sector da construção civil e mercado imobiliário.

Lá no fundo, em um nível estrutural, o que transparece dessas propostas é que nenhum próteses social ou jurídica geral e cirurgia plástica pode alterar ou camuflar o fato de que o corpo embaixo - a estrutura básica eo quadro legal - é podre.

Se de fato as propostas foram preparados e avaliados por seus consultores jurídicos, a nossa sugestão negrito é que o ministro deveria demitir todos e cada um deles para a incompetência, arquivar as propostas e começar tudo de novo para evitar um desastre nacional social e econômico.

As propostas não deverão atingir o estatuto de livro na sua forma actual. As propostas são muito hype e da campanha publicitária é de relevância prática pouco útil para a resolução ou desembaraçar o problema do título Deeds. Eles não são progressivas, mas regressivo.

As propostas devem ser descartados. Caso contrário, sofrerá as criancinhas ou deveríamos dizer, sofrem os pobres compradores, vendedores e com eles a procura de bens e, assim, a economia como um todo.

Dr. Andonis Vassiliades é professor de Direito, Criminologia e Justiça Penal, um consultor acadêmico e um psicoterapeuta clínico.

Ele está com Maria Chimonides, um advogado experiente e um Consultor Jurídico, em:

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Somos gratos ao Dr. Andonis Vassiliades para a sua permissão para publicar este artigo, que é impresso no In Touch, edição 36, dezembro 2009