Titlu propuneri Deed sunt o reţetă pentru dezastru

Analiză critică a titlului Guvernului Cipru propunerile Actul de Dr. Andonis Vassiliades

Cipru proprii versiune a "Da, domnule ministru!"

IT A FOST principiul nostru de etică a lungul multor ani de integritate personală, academice şi profesionale, sute de lucrări publicate, a vieţii academice şi angajamente profesionale şi practica de a respecta opiniile celorlalţi şi în cazul în care nu suntem de acord să aprecieze critic şi de a evalua şi a deschis provocare punctul lor de vedere lume de lucruri, dar fără a fi nepoliticos sau lipsa de respect. La urma urmei, care este modul în care cunoaşterea avansează.

Cineva spune că Pământul este plat si altcineva vine cu nerăbdare să o nege şi să ofere o interpretare alternativă a modului în care lumea este. Ne fac acelaşi lucru aici.

Am ascultat cu guvernul, am studiat la intenţiile lor şi am publicat, pe scurt, planurile lor de a modifica legile existente pentru a rezolva problema de certificatul de proprietate. Suntem ceea ce priveşte eforturile lor de a pune probleme de dreapta, dar nu suntem convinşi.

Îndrăzneală şi o naivitate de propuneri sunt neobisnuita din procesul normal de legislativ. Într-adevăr, suntem îngroziţi că orice astfel de propuneri au fost luate în considerare chiar şi pentru cartea de statut pentru că sunt un teren minat juridică şi un timp social-bombă. Ca atare, suntem într-adevăr, făţiş critică a acestor idei în prezentul articol.

Dreptul de la bun început, am spune că propunerile sunt un dezastru de piese de ilogic şi misconnections şi o reţetă pentru dezastru. Acesta este un punct interesant că nu ar trebui să scape atenţie. Cei mai mulţi oameni de ştiinţă şi oamenilor obişnuiţi, sunt întotdeauna preocupat de modul în care a prezice dezastre (fie ele cu caracter personal, fizice, climatice sau sociale) şi, în acest sens, acestea creează tot felul de modele pentru a înţelege formarea de dezastre şi modul de prevenire a acestora. Modificată pentru a actelor cu putere de curent să se ocupe de problema Titlu fapte sunt o excepţie de la această regulă. Ei stau pentru efectul opus: ele sunt un instrument socială şi juridică a inginerie artizanale de a provoca un dezastru.

Titlu Deeds, construirea şi regulamentele de planificare şi consimte: o combinaţie sinistru

Soluţia la problema din titlul Deeds este destul de simplu: clarificat-l din multitudinea de normelor şi reglementărilor cu privire la problemele de construcţie şi de planificare de lege şi aveţi răspunsul.

De ce ar trebui să dreptului de proprietate să fie corelate şi interdependente de chestiuni care au absolut nimic de-a face cu dreptul de proprietate al unui activ? Fie ca sunteti buying un şubred a unei clădiri, o piatra, un garaj dezafectate, o masina putred şi nu reglementarea tehnică sau orice, şi aveţi dreptul să pretindă că este a ta, ca obiect de dorinţa sau de alegere ar trebui să fie a ta. În cazul în care proprietatea se dovedeste a fi nedemn de utilizare sau încalcă unele regulament de siguranţă sau de regulă, sau are completările neautorizate sau extinderi sau modificări care pune în discuţie legitimitatea sale şi se pot dovedi un pericol pentru proprietar sau de a altora, atunci de acţiune, în aceste condiţii, este necesar pentru a aborda aceste probleme şi încălcări. În condiţii normale, nu ar trebui să fie o provocare cu privire la dreptul de proprietate sau supunerea acestuia la o clasificare brut al unui definitive (complete) sau incomplete sau restrânsă titlul de proprietate.

Acesta este pur şi simplu absurdă. Se confundă dreptul de proprietate de proprietate cu sănătatea administrative,, siguranţă, construirea şi problemele de planificare, printre altele.

Economic şi oportunitatea politică şi un model pentru a conflictelor

Cele mai multe dintre măsurile şi mijloacele procedurale de exemplu, aplicaţii, planificare, construcţii, taxe, amenzi, certificat de aprobare, decizii ale Comitetului, Actualizat Titlu Deeds, de clasificare şi de înregistrare a proprietăţilor, provocări, proceduri în instanţă, etc taxele legale trebuie să fie plătit.

Beneficiarii numai evident din propuneri, dacă acestea sunt legiferate vor fi dezvoltatorii, băncile, profesiilor juridice şi, mai ales (cel puţin pentru un timp), de stat.

În general propunerile vărsat responsabilitatea departe de stat în domeniul protecţiei cumpărătorilor, şi, în general, pe piaţa imobiliară, pe sistemul judiciar, comisii şi procedura birocratică. O mare parte din această dependenţă se reflectă cu privire la aspectele procedurale stabilite pentru fiecare dintre modificările legislative şi modalităţi de rezolvare a problemelor şi provocări.

Legi a fost modificată, mai degrabă decât reuşita în stabilirea de relaţii sociale mai bine, va creşte şi va facilita mai multe dispute şi tulburări între participanţi activ principal - vânzători, cumpărători, autorităţile şi bănci. Aproape totul se face referire fie la comisii speciale sau de către autorităţile competente sau a instanţelor de soluţionare a diferenţelor în loc de guvernul să fie destul de îndrăzneţ pentru a vedea la responsabilităţile sale proprii şi să adopte legi care în mod clar şi neechivoc state şi protejează drepturile cumpărătorilor. De fapt, utilizarea de mult trîmbiţate de "specifice de performanţă", vânzarea de terenuri (de performanţă specifice) Legea, pe care guvernul consideră a fi instrumentul prin care cumpărătorii pot atinge drepturile lor, desi utile, pune sarcina în întregime pe cumpărători să lupte pentru drepturile lor, atunci când, de fapt, aceste drepturi ar fi trebuit să fi fost dăruit pe ele, la momentul achiziţiei, fără a vreodată cineva nevoie pentru a utiliza specifice de performanţă de a dobândi dreptul de proprietate. În special, cum exact de performanţă specifice va aplica atunci când nu există nici o referinţă unică la această problemă, dar gravă, dubioase de credite ipotecare şi alte taxe care implică băncilor şi multe alte părţi terţe?

Pentru guvernul să se bazeze pe bunăvoinţa de dezvoltatori şi băncile şi contextul cultural cipriot de a găsi un compromis pentru a asista cumpărătorului (Neoclis Sylikiotis, 2009, "ministrul încrezători titlul de proprietate modificări va lucra") arată o lipsă de înţelegere corectă a contextul adverse juridică şi psihologică în care cumpărătorii s-au aflat in prins în capcană

De performanţă specifice, dezvoltatorii şi bănci

În contextul legilor confuze şi assumingly interdependente şi modificările lor, acest act normativ, vânzarea de terenuri (de performanţă specifice) Legea, este pe propriile sale utile şi relevante de către cumpărători în a căuta justiţie.

În special, extensii date de instanţele judecătoreşti, precum şi introducerea de aplicarea retroactivă şi executarea de performanţă specifice (de exemplu, pentru a acoperi pentru cei care nu au avut contractele lor de vânzare depus la grefă Teren în limitele de timp permise) sunt binevenite.

Cu toate acestea, după cum am arătat mai devreme, nu este nimic de spus despre relaţia dintre un dezvoltator şi o bancă şi de lichidare a datoriilor sau, în cazul în care datoriile sunt autorizaţi să rămână, cum ar fi o bancă de presă al garanţiei (de exemplu, de proprietate), precum şi pentru a permite transferul de Titlu fapte de către cumpărători. Bancile nu sunt organizatii caritabile şi chiar organizaţiile de caritate, trebuie să aibă un venit de undeva şi activele lor, trebuie să fie protejate.

Din păcate, aceste chestiuni peste datorii restante sunt rezolvate în mod normal, doar atunci când cumpărătorii sunt dispuşi să plătească în afara datoriile dezvoltator pentru a proteja exploataţiile lor de administrare. Chiar şi după plata datoriilor (care în mod eficient lasă dezvoltator mai bogat şi mai fericit), drumul spre recuperare şi preluarea de proprietate asupra bunului lor este ciuruite cu nenumărate alte obstacole.

Uitate "acţionari"

Problema de performanţă specifice şi schimbările de drept, în general, nu sunt reprezentative pentru eliberarea special şi problema co-proprietate şi cum "acţiuni" într-o clădire sau un teren pe care clădiri au fost ridicate pot fi cazaţi în cadrul noilor legi .

Mulţi cumpărători au fost vândute proprietăţi prin a fi dat o parte de proprietate (în mod normal în scopuri de credit ipotecar). Dar complicaţiile care apar pentru cei cu astfel de acţiuni de co-proprietate sunt greu de descris.

Cel mai greu bloc de poticnire în aplicarea şi primirea Titlu fapte în astfel de cazuri este că nimeni nu este de a face acum cu un dezvoltator singur sau a vânzătorului, dar cu un număr (şi, uneori, de multe), co-proprietarii cărui semnătură şi acord este necesar pentru probleme pentru a continua.

Propunerile nu ia în considerare nici nu oferă nici o indicaţie privind modul în care pacoste dintre aceste persoane pot fi abordate.

Contradictorii şi reglementările confuze şi cronyism

Propunerile sunt pline de contradicţii. Ele sunt un amalgam de piese de diverse care nu se sincronizează şi nu acţionează în mod concertat ca o singură entitate pentru un singur scop, fie în cadrul fiecărei lege sau între legi diferite.

Oricine care citesc prezentarea noastră în ultimele două emisiuni de In Touch vor înţelege problema prima mana. De exemplu, în conformitate cu regulamentul de strazi si Legi Cladiri procedura strictă a permiselor şi autorizaţiilor este udat cu putere de "excepţii". Certificat de omologare este prezentat tot ca o cerinţă principală pentru achiziţie, intrare, clasificarea titlul de proprietate, etc şi poate fi acordată numai în cazul în care dreptul de planificare şi de construcţie aprobările au fost date în primul rând.

Interesant, acelaşi certificat de aprobare, în absenţa unor astfel de consimte, poate acţiona, de asemenea, ca o construcţie şi acord de planificare şi poate fi eliberat în mod independent pentru a stabili dacă există sau nu există o clădire oficial sau un permis de planificare şi de acordul! Are această confuzie invita şi a activităţilor ilegale de constructii sau nu?

Întregi destinate procesul legislativ se bazează pe cerinţa ca normele de procedură ar trebui să fie urmate şi denumirea de tip şi categorie de titlul de proprietate depinde de asta. Scutiri şi contradicţii, care sunt abundente în întreaga modificări destinate atât în cadrul legii şi în fiecare dintre actele cu putere invita haos, confuzie, activităţi ilegale, de culise scenarii şi apariţia şi exercitarea patronajul şi cronyism. Dacă cineva nu este fericit sau destul de mulţumiţi de rezultat, el / ea poate aplica întotdeauna la un comitet de trei indivizi să-şi rezolve problema prezentate sau se poate referi la procesul de probleme judiciare la / cheltuiala proprie.

Comisii speciale, actualizate Titlu fapte şi consecinţele supraîncărcării birocratice

Constituirii unor comitete de trei indivizi să examineze şi să pronunţe cu privire la probleme legate de urbanism si cadastru Legea şi regulamentul de strazi si cladiri de lege privind lucrări neautorizate, lipsa permiselor şi autorizaţiilor şi eliberarea unui certificat de aprobare etc înainte şi după adoptarea unor propuneri prezent va genera o cantitate imensă de aplicaţii de către cei în cauză.

În cazul în care acest lucru este, de asemenea, legată de procesul de modernizare sau de declasare Titlu fapte în conformitate cu modificările propuse pentru bunul imobil (Possession, de înregistrare şi evaluare) Drept, comisii şi Funciar se poate dovedi, aşa cum sa menţionat, un venit bun generatoare de sursă pentru guvernul ca mii de aplicatii vor fi lansate -, dar cu o problemă. Există peste 130.000 de cazuri actuală a proprietăţilor, fără Titlu fapte şi mulţi dintre cei au de a face cu încălcări ale clădirii şi de planificare aprobările şi de lipsa de un certificat de aprobare.

În plus, în Cipru, doar despre unul din fiecare trei cladiri (o estimare conservatoare) este, probabil, cu încălcarea unor astfel de permise şi consimte prin diferite extensii ilicite şi erecţii, cum ar fi "Garaje" sau "carporturi" sau "Chioscuri" sau "pridvoare", sau "conservatoare", sau, în caz de ciprioţi multe, clădiri neautorizate şi neînregistrate (dacă nu vile), construite pe terenuri care le detin.

Presupunând că toate aceste mii de locuinţe ar putea să fie înregistrate şi re-înregistrat la cerere sau prin înregistrare executată în conformitate cu unul dintre noile Actualizat Titlu categorii Deeds creat de modificat de proprietăţi imobiliare (Possession, de înregistrare şi evaluare) Legea, o problema grava trebuie să fi întrebat.

Cum va comitetelor sau Funciar, sau de instanţele judecătoreşti, în general, reuşesc să ocupe şi de a face faţă cu un astfel de avalanşă noi de muncă? Cum ar fi ca ele să respecte termenele limită atunci când în acest moment, chiar înainte de punerea în aplicare a modificărilor legislative noi, există o nesoluţionate gravă a cererilor neterminate pentru faptele Titlul se întinde înapoi zece ani? De fapt, prin admiterea guvern proprii, în cazul în care o crede statistici oficiale, se pare că există într-o lună dat o nesoluţionate de, în medie, 1.000 de cereri de construcţie permise în fiecare district. Acest lucru se traduce la 6.000 pe lună şi 72000 pe an, în toate raioanele (Ministerul de Interne, 2009, 22 august).

În astfel de împrejurări, atunci când totul este sub presiune, nu există, de asemenea, din nou, de perspectiva ascunse şi riscul de a deveni clientelism a statului de zi ca sistemul poate funcţiona doar sub motto-ul de pe care ştiţi şi care este pregătită să plătească ceva în plus pentru " Fast-de urmărire ", cererile şi deciziile favorabile.

Actualizat Titlu fapte, categorii şi crearea de locuinţe (sociale) clasele

Categorizare şi de înregistrare a proprietăţilor în conformitate fie Deeds definitive titlul, sau incomplete Titlu fapte sau restrictionata Titlu fapte va introduce inegalităţilor economice şi sociale grave şi nedreptăţile pe piaţă.

Punerea lor în aplicare va fi, la un accident vascular cerebral, creaţi trei clase distincte socială (un sistem de castă) de proprietari: o categorie (definitive titlul Deeds), care conferă privilegii şi la un statut de mare şi două clase (incomplete şi restrictionata Titlu fapte), care instituie un mai mare şi mai clasă mai largă de "Untouchables" în piaţă.

Cei proprietarii de case, care se încadrează în categoria din urmă, va vedea valoarea activelor lor diminua din punct de vedere social şi economic, ele vor fi evitate de către cumpărători potenţiali şi băncile la cerere, de credite sau alte aranjamente financiare şi, în toate, ei vor experienta financiare ruina şi a excluziunii sociale.

Guvernul ar trebui să facă bine să re-rapid cred că acest scara Titlu fapte şi a consecinţelor sociale care vor urma în cazul în care acestea sunt adoptate.

Actualizat Titlu fapte şi modernizarea retrospective sau declasarea

Crearea unei scări din titlul Deeds este o caracteristică de îngrijorător pe cont propriu şi am ocupat cu consecinţele sale sociale de mai sus.

Dar ceea ce este îngrijorător, de asemenea, şi aproape nemaiauzit în contextul normal al dispozitivă legi noi, este că orice proprietate, în orice moment poate fi re-clasificate în sus sau în jos.

Această putere de a schimba de poziţionare a oricărei proprietăţi, inclusiv proprietăţile care au, în deplină Titlu Deeds (ceea ce poate însemna a fi declasate la incomplete sau mai rău restrictionata titlul Deeds), se poate dovedi o măsură de a provoca probleme de vedere social, care va introduce confuzie în continuare şi nedreptăţii într-o deja confuz şi sistem fără justă cauză.

Legislaţia În mod normal, este construit pe principiul a ceea ce este şi ce ar trebui să şi ar trebui să fie, în viitor, începând cu data de aplicare a noilor norme.

Ea este întotdeauna o foarte regresivă şi periculos precedent pentru legislaţia pentru a pune sub sfera sa trecut şi a relaţiilor sale sociale (dacă în piaţa de proprietate sau în altă parte).

Asemenea competenţe de a posteriori sunt instrumente bland ca mutila în loc de vindecare, trageţi în două, mai degrabă decât împreună cu caracter obligatoriu, împărţire mai degrabă decât de reconciliere şi cauza conflictelor mai larg. Mai mult, acestea colaps, la cerere, sub greutatea lor.

Modificări legislative noi, care urmează să fie corecte şi echitabile, ar trebui să se aplice de la data punerii în aplicare a noilor legi şi a trecut ceva ar trebui să fie lăsat în trecut.

În cazul în comentariu noastre anterioare lucru este valabil şi că cea mai mare din titlul Cipru "Faptele sunt oarecum alterat de unele mijloace sau de altă natură, apoi jumătate din Cipru va termina cu incomplete sau restrictive Titlu fapte ar trebui să devină funcţionari overzealous.

Ce o perspectivă de contextul politic, social şi economic al ţării şi pentru un guvern care se află la cârma de astfel de propuneri.

Concluzii

Critica noastră este de aproximativ ramificatii mai larg. Nu este vorba despre toate aspectele pozitive sau negative, în legile propuse. Există unele piese de schimb, în amendamentele propuse, şi independent de altele, care sunt bune şi a salutat.

Cu toate acestea, întregul este mai mult decât a părţilor sale si cautam aici, la implicaţiile de ansamblu al modificărilor pe care ne preocupă în mod serios şi ar fi trebuit să alţii privesc de asemenea. Suntem surprinşi, prin urmare, că ministrul de Interne într-o declaraţie recentă a atras critici din observaţii şi critici nivelat împotriva amendamentele propuse de periere-le deoparte ca fiind irelevantă "plângeri" (Neoclis Sylikiotis, 2009, "Să lucrăm împreună pentru o mai bună lege Titlu fapte")

În plus, pentru el de a implica faptul că, din punct de vedere propuneri sunt verificate de către experţi propriile opinii ale altor oameni nu sunt în valoare de puncte în considerare într-o afacere foarte trist şi rău despre nivelul de înţelegere a modului în care un guvern democratic ar fi trebuit să funcţioneze şi cum să găzdui diverse şi opinii contradictorii despre acest sau orice alt subiect.

O astfel de poziţie nu are loc într-o societate deschisă. El ar fi trebuit să ne amintim că "... lucrează împreună ..." Nu este vorba despre formarea elitelor de experţi care pretind că ştiu cel mai bine pentru că dacă ar fi făcut treaba lor, bine, în primul rând noi nu ar fi în încurcătură curente - şi nu doar în ceea ce priveşte Titlu fapte.

Cunoaşterea nu este vorba despre anonim cercurile interioare de consilieri care reuşesc să stabilească un monopol de opinie şi de putere de decizie. Nu este vorba despre modul în care toată lumea spune greşit şi pietonal în care sunt şi cum dreapta, inteligent si privilegiat minoritate de oligarhi şi de birocrati care iau controlul asupra vieţii cetăţenilor sunt.

Mai degrabă, este încurajator cu privire la cât mai mulţi oameni din diverse medii sociale, economice şi culturale şi profesiile de a participa în chestiuni care afectează vieţile lor. Acesta este cunoaşterea şi practica arta de a asculta şi învăţare ceva de la ea. În plus, acesta este dreptul constituţional al tuturor cetăţenilor să se exprime în mod liber şi fără intimidare şi să li se permită să se simtă un sentiment de mândrie pentru implicarea lor în şi a contribuţiei la socio-chestiunile juridice, politice şi economice.

El (ministru) ar fi trebuit să aplaude participare mai largă şi avizul în loc de a încerca să-l cât de timbru nepotrivite.

Având în vedere critica noastră va scădea, probabil, fault al ministrului prea îndrăzneţe pentru a critica amendamentele propuse.

Ca răspuns, am să menţină cu o măsură similară de aroganţă faptul că noile propuneri sunt mai puţin despre primirea de proprietate şi faptele Titlu şi mai multe despre oportunitatea politică şi economică. Acestea sunt dimensiunile sociale cu privire la crearea de noi şi iresponsabile în relaţiile sociale, care va fi dictat de ce fel de oameni titlul Faptele au şi categorie socială în care sunt plasate în care va defini şi a stabili poziţia lor pozitive sau negative, în structura economică.

Propunerile vor crea diviziunile sociale bazate pe a aduce atingere şi oportunităţi inegale, care va avea grave ramificatii personale şi interpersonale pentru o mulţime de oameni.

La nivel macro, aceste propuneri şi consecinţele rezultate pe proprietate, va conduce la un efect dezastruos asupra economiei de exacerbare a instabilităţii actuală în industria construcţiilor şi piaţa imobiliară.

Deep jos pe un nivel structurale, ceea ce transpare din aceste propuneri este că nu protetică sociale sau juridică şi chirurgie generală de plastic poate modifica sau de camuflaj faptul că organismul dedesubt - structura de bază legală şi un cadru - este putred.

Dacă într-adevăr, propunerile au fost pregătite şi verificate de către experţi sale legale, sugestia noastră aldine este că ministrul ar trebui să sac de fiecare dintre ele pentru incompetenţă, Shelve propuneri şi totul de la capăt pentru a evita un dezastru naţional sociale şi economice.

Propuneri nu ar trebui să ajungă la cartea statutul în forma lor actuală. Propunerile sunt hype şi mare parte din hype este de puţină relevanţă practică utilă la rezolvarea sau oferind problema Titlu fapte. Ele nu sunt progresive, dar regresive.

Propunerile ar trebui să se renunţe. În caz contrar, de suferit copiii mici sau ar trebui să spunem, suferă săraci cumpărătorilor, vânzătorilor şi cu ei cererea de proprietate şi, astfel, a economiei în ansamblu.

Dr. Andonis Vassiliades este profesor de Drept, Criminologie & penal Justiţie, un consultant academică şi de un psihoterapeut clinică.

El este cu Maria Chimonides, un avocat cu experienţă şi un consultant juridic, la:

Office Law & Centrul de Cercetare:
Main Office, Larnaca: Kalogreon 16, Ria Curtea 19, Office 101, 6016 Larnaca
Branch, Oroklini: George Griva Digeni 16, Biroul 3, 7040 Oroklini (aproape de Bank of Cyprus)

Tel.: +357 24624449, +357 24654011
Fax. +357 24621336
E-mail. Thelawoffice@cytanet.com.cy

Suntem recunoscători la Dr. Andonis Vassiliades pentru permisiunea lui de a publica acest articol, care este tipărit în In Touch, emite 36, decembrie 2009