Fastighetsmarknaden rapport för Cypern

Även om allt fler av cyprioterna är att köpa en fastighet, fortsätter bristen på försäljning till utländska köpare att plåga öns belägrade fastighetsbranschen.

Lägre efterfrågan från utlandet är att sätta ett tryck nedåt på priserna och tvinga utvecklare att avskeda personal. Många industri ledarskribenter är mycket oroade över situationen och har varit uttryck för sina tvivel över framtiden för sektorn, särskilt om Cypern ekonomin inte växa under de kommande månaderna.

Fastighetsförmedling är den näst största näringslivet i Cypern sysselsätter mer än 40.000 anställda och generera lite € 1.2 miljarder euro per år i utländsk valuta. Enligt en rapport förra månaden 2.500 uppsägningar har redan ägt rum inom byggsektorn och ordföranden för Cyperns Contractors federationen, Sotos Lois, är rädd att antalet arbetslösa i branschen skulle kunna nå 20.000 år 2010.

Fastighetsförsäljningar

De senaste siffrorna publicerats av Cypern "Lands and Surveys Institutionen avslöja omfattningen av situationen.

Det totala antalet fastigheter som säljs till både cyprioter och utlänningar i de första nio månaderna 2009 minskade med 52%, med siffrorna säljs till cyprioterna och utlänningar ned med 32% och 76% respektive.

I september månad, endast 173 fastigheter såldes till utlänningar hela ön enligt försäljningsavtalen deponeras på fastighetsregistret. Jämfört med 574 som såldes i september 2008, motsvarar detta en minskning med 70%.

Antalet fastigheter som såldes till cyprioter förbättrades något till 584 jämfört med 583 fastigheter som såldes i september förra året.

Fastighetsförsäljningar att cyprioterna och utlänningar (Källa: Cypern fastighetsregistret)

Fastighetsförsäljningar till cyprioter (Källa: Cypern fastighetsregistret)

Fastighetsförsäljningar till utlänningar (Källa: Cypern fastighetsregistret)

Eftersom Cypern Lands and Surveys Institutionen siffror inte kategorisera inte de typer av fastigheter säljs Siffrorna ovan inkluderar försäljning av jordbruks-och tomtmark, industriella och kommersiella fastigheter samt fastigheter såsom villor och lägenheter.

British köpare

Storbritannien står för cirka 50% av alla utländska köpare. Men den ekonomiska trycket hemma, Sterling växelkurs gentemot euron och media avslöjanden om många "egendom bluffar" har avskräckt många från att köpa fastighet i Cypern.

Nuförtiden är brittiska köparna är betydligt mer försiktiga med sina pengar. De har mindre förtroende för byggherrar och off-avtal plan och söker efter "säkra" marknader. De är också ute efter högre kvalitet till lägre pris.

Britterna sälja upp

Många britter som gått i pension till Cypern finna att de inte längre har råd att leva på sina pensioner och investeringar. De stigande levnadskostnaderna på Cypern tillsammans med Sterlings minskade köpkraft har resulterat i många av dem som säljer och flyttas tillbaka till Storbritannien.

Men det ökade värdet på euron hjälper i detta avseende. Det betyder att de kan sälja sin egendom för samma eller lägre än dess ursprungliga Euro eller cypriotiskt pund inköpspris och ändå göra en vinst på affären. Det har tidigare rapporterats att Nicosians har köpt upp dessa "distressed" försäljning.

Andra säljer upp för. Köp-till-låta investerare som skulle luras att tro att Cypern har en mycket stark hyresmarknad och dem som inte längre råd att fortsätta sina amorteringar grund av sin ekonomiska situation. Några av dessa säljer till "gam fond" företag medan andra är att erbjuda sina fritidshus till salu på BMV (under marknadsvärdet) i ansträngningarna för att locka potentiella köpare.

Situationen skapar mycket ångest hos utvecklarna av fritidshus som utsätts för allt större press att sänka priserna för att förbli konkurrenskraftiga. Ett företag är reklam en 30% rabatt på några av sina egenskaper (även om det verkar som det är närmare 10% rabatt på det angivna försäljningspriset för dessa egenskaper i början av året).

Fastighetspriser

Bristen på en auktoritativ hem prisindex innebär att det är omöjligt att ge en korrekt bedömning av nuvarande bostadsfastigheter i Cypern.

Enda offentligt tillgängliga informationskällor är uppgiven försäljningspriset "för fastigheter vars avdelning Deeds har överförts från fastighetsregistret. Detta är det pris som betalas av säljaren som anges i köpeavtalet.

Den genomsnittliga deklarerade försäljningspriset på egendom som överförts under hela 2008 var € 170.031 jämfört med 132.293 € för fastigheter överförs under de första nio månaderna 2009.

Även om dessa deklarerade försäljningspriserna inte översätter automatiskt till lägre fastighetspriser, kan de ge en god indikation på en övergripande nedåtgående trend.

Men observera att siffrorna ovan omfattar överföringar av jordbruks-och tomtmark, industriell och kommersiell äganderätt samt bostadsfastigheter såsom villor och lägenheter.

EU tillsyn hotande

Skatteintäkter som härrör från försäljning och förvärv av egendom har minskat med mer än € 200 miljoner så långt i år jämfört med förra, vilket orsakar stora problem för regeringen.

Cypern budgetunderskottet är närmar sig EU-gränsen på 3 procent av bruttonationalprodukten (BNP) och den cypriotiska regeringen gör allt den kan för att undvika att EU: s tillsyn. Har vidtagit åtgärder för att påskynda moms, vilket förhoppningsvis kommer att lägga till en tillfällig fördel för € 50 till € 60 miljoner euro eller 0,3% av BNP till statskassan.

Regeringens mycket omtalade "stadsplanering amnesti" som föreslagits av inrikesminister Neoclis Sylikiotis bör ge staten med mellan € 100 miljoner € 120 miljoner euro för varje 10.000 titlar och överföringar avslutad.

Ministern hoppas att 20.000 titlar och överföringar kommer att slutföras i mitten av 2010, vilket resulterade i ytterligare ett inflöde av cirka € 200 miljoner € 240 miljoner euro till statskassan.